美的置业2025年中报分析
美的置业控股有限公司作为民营房企中的优秀代表，在2025年上半年交出了一份令人瞩目的成绩单。本报告基于其中期业绩数据，从财务表现、业务结构、运营质量、战略转型和未来展望五个维度，全面分析美的置业的竞争力。在房地产行业整体承压的背景下，美的置业通过积极的业务调整和战略转型，实现了收入和利润的高速增长，展现了其卓越的经营韧性和战略前瞻性。
1 财务表现：收入与利润双增长
2025年上半年，美的置业持续经营业务营业收入达到19.97亿元，较2024年同期实现41.3% 的显著增长。这一增长率远高于行业平均水平，在全国商品房销售额同比下降5.5%的市场环境中尤为难得。公司不仅实现了规模增长，更收获了质量提升——期内毛利达到6.15亿元，同比增长28.8%，表明公司在收入扩张的同时保持了良好的盈利能力。
利润端的表现更为亮眼。公司拥有人应占期内持续经营业务利润达到3.06亿元，同比大幅增长117.1%；核心净利润也实现3.12亿元，同比增长119.4%。这种利润增速远高于收入增速的现象，反映了公司经营杠杆效应的释放和盈利质量的优化。每股基本盈利为0.21元，为股东创造了稳健的价值回报。
值得注意的是，公司毛利率为30.8%，较2024年同期下降了3个百分点。这一变化主要源于业务结构优化过程中，不同毛利率业务的占比调整。尽管毛利率略有下滑，但通过规模效应和费用管控，公司最终实现了净利率的大幅提升，展现了卓越的经营管理效率和成本控制能力。
2 业务结构：四大板块协同发展
美的置业经过战略重组和业务优化，已形成了协同发展的四大业务板块：开发服务、物管服务、资产运营和房地产科技。这一业务架构既保证了短期业绩的稳定性，又为长期发展奠定了坚实基础。
- 物管服务：作为公司的核心基础业务，2025年上半年收入达9.3亿元，同比增长8.7%。截至2025年6月末，公司物管服务的合约面积达9606万平方米，在管面积7946万平方米，规模效应持续显现。公司管理的64个产业园区（在管面积974万平方米）和13座商业体（运营面积超70万平方米）进一步丰富了物管业态，提升了市场竞争力。
- 开发服务：作为2024年10月重组后的新增业务板块，上半年贡献收入5.05亿元，已成为公司重要的收入来源。该业务主要承接重组后控股股东持有的房地产开发资产的全链条开发管理，涵盖物业设计、开发、规划建造、销售等全过程服务。公司还积极开拓第三方代建服务，轻资产模式有望带来更高利润率和更稳健的现金流。
- 资产运营：上半年收入2.75亿元，同比增长13.9%，保持稳健增长态势。公司在营商业体的平均满铺率超90%，远高于行业平均水平，体现了其卓越的商业运营能力。3座自有产业园区形成了对商业业态的补充，构建了更为丰富的资产运营及管理体系。
- 房地产科技：上半年收入2.87亿元，同比下滑9.2%，是唯一出现收入下滑的业务板块。该业务作为公司培育的赛道，一切围绕造好房子，提供绿色全价值链业务场景服务。短期收入下滑不影响其长期战略价值，随着行业对科技赋能需求的提升，该业务有望重新增长。
表：美的置业2025年上半年各业务板块收入构成
业务板块 收入(亿元) 同比增长 占比
物管服务 9.3 8.7% 46.6%
开发服务 5.05 - 25.3%
房地产科技 2.87 -9.2% 14.4%
资产运营 2.75 13.9% 13.7%
3 运营质量：管理与资产效率提升
美的置业2025年中报反映出公司在运营质量方面的显著提升，各项效率指标持续改善。在物管服务领域，公司通过精细化运营和科技赋能，不断提升管理效率和服务质量。截至2025年6月末，公司物管合约面积达9606万平方米，在管面积7946万平方米，规模优势明显。更值得关注的是，公司第三方占比已达20%，表明市场化拓展能力强劲，减少了对关联业务的依赖。
资产运营板块展现出卓越的运营效率。公司在营的13座商业体平均满铺率超90%，远高于行业平均水平，这得益于美的置业出色的商业定位和运营能力。其中佛山悦然广场开业满5年，经营利润率高达74%，成为行业标杆。产业园运营方面，公司依托集团在佛山的资源优势，成功打造了上华产业园、佛山睿创中心和中国塑料世界三大标杆项目，截至报告期末，产业园签约收入3.9亿元，建筑面积超过70万平方米。
开发服务板块作为新业务，已展现出高效的项目管理能力。该业务承接控股股东房地产开发资产的全链条开发管理，涵盖物业设计、开发、规划建造、销售等全过程服务。公司还积极拓展第三方代建服务，轻资产模式不仅降低了资本开支，还提高了资产周转率，有望为公司带来更稳定的现金流和更高的盈利能力。
美的置业旗下美置服务凭借卓越的服务品质与市场影响力，荣膺“克而瑞-2024年中国物业服务力百强房企TOP18”等多项荣誉。公司还构建了5大社群IP框架，通过丰富的活动为业主提供全周期的沉浸式体验，增强业主归属感，提升品牌忠诚度。
4 战略转型：轻重并举与城市深耕
美的置业的竞争力核心在于其前瞻性的战略转型能力。面对行业深度调整，公司积极推进 “轻重并举”战略，实现了从传统开发商向综合服务商的成功转型。轻资产方面，公司通过代建代管、商业运营、物业管理等业务获取稳定收入；重资产方面，则选择性持有优质商业和产业园资产，获得长期价值增值。这一战略使公司在行业下行期中保持了良好的经营韧性。
城市深耕是美的置业另一重要战略。公司坚持聚焦核心城市经济圈，在已进入城市做深做透。2025年上半年，公司在多个深耕城市取得领先市场份额。以徐州为例，1-6月持续位居徐州商品房流量榜榜首，成交金额12.67亿元。在邯郸，公司多年蝉联地产销冠；在佛山，2024年以21.06万㎡的成绩夺得佛山商品住宅成交面积第二，且自2021年以来已连续四年稳居佛山商品住宅销售面积前五席位。
- 卓越的交付能力：2025年上半年，公司完成6项目1287套房源完美交付，其中多个项目提前交付，如邯郸美的·花溪境园提前60天交付，徐州美的和著湖山二期提前17天交付。2024年全年，美的置业广佛公司共实现21批次交付，高品质交付4471套，其中8个项目提前交付。这种高效的交付能力极大增强了市场信任。
- 产品力与创新：公司深入践行“好房子”理念，通过睿住智能品牌推出全屋智能整家定制方案，实现家电和电动设备的高效接入，构建了高度集成化的家居生态系统。2025年6月，公司牵手直属国有平台企业新彭城建，在徐州鼓楼区共同打造第四代宋式园林大宅，践行第四代住宅理念，为居者呈献“层层见景、露台庭院”的自然生活。
- 财务稳健性：截至2024年上半年，美的置业的净负债率、现金短债比以及剔除预收款项后的资产负债率，均稳固维持在“三道红线”的“绿档”水平，为企业转型发展提供了坚实保障。
5 未来展望：增长路径与行业定位
基于2025年上半年的卓越表现，美的置业对未来发展展现出充足信心。管理层在2025年3月的业绩说明会上表示，预计公司2025年营收复合增速不低于25%，归母净利润复合增速不低于20%。这一目标的底气之一来自“母公司盘面稳定”，未来三年，物管服务及开发服务两者在上市平台中规模占比基本会保持在70% 左右的水平。
从各业务板块发展前景来看，物管服务预计规模增速将不低于10%，继续发挥现金牛作用。开发服务板块将在2025年进行全年收入确认，成为公司重要的增长引擎。资产运营和房地产科技板块则将继续聚焦差异化能力建设，为公司创造新的增长点。
美的置业的长期定位是成为“房地产行业全价值链服务商”。基于房地产开发全价值链提供优质服务，前置性布局资产管理领域，打造房地产科技的差异化能力，这些举措是对房地产行业存量市场复合能力的构建，也是为新的上市平台发展打造可持续增长的动力。
在行业整体仍处调整期的背景下，美的置业凭借“制造业基因”和“长期主义”理念，展现出独特的竞争优势。公司传承美的品牌57年实业基因，将制造业思维应用于房地产开发领域，以对建造工艺的严苛、对产品超越标准的品质把控，让房屋成了趋于零瑕疵的工艺品。这种对品质的执着追求，使美的置业在业主心里成为了品质的代名词，形成了强大的品牌溢价。
美的置业的竞争力还体现在其敏锐的战略调整能力上。公司顺应行业从“规模驱动”转向“价值深耕”的趋势，积极探索民营房企转型路径。通过坚持品质交付+城市深耕+轻重并举三驾马车战略，公司正成功走出一条民营房企转型的攻坚之路，为行业提供了可复制的转型样本。
总之，美的置业通过前瞻性的战略转型、卓越的运营能力和稳健的财务管理，在行业逆势中实现了业绩高增长，展现出强大的企业韧性和竞争力。随着房地产行业逐步进入存量时代，公司这种轻重并举、多轮驱动的商业模式有望持续创造价值，为股东、客户和社会带来长期回报。