天安2026

$天安(00028)$

📊 2025年报核心速览

业绩大逆转：得益于上海天安1号二期（C区）集中交付，营收暴增249%至104.98亿港元，股东应占溢利17.68亿港元（上年亏损2.07亿）。每股盈利1.21港元，派中期股息20港仙。

关键异动：

- 现金锐减：银行结余及现金从123.19亿降至85.19亿港元，主要支付土地增值税及偿还借款。

- 资产重估：投资物业公允值减少7.75亿港元，拖累物业投资分部亏损。

- 负债优化：总借款降至74.92亿，资产负负债率-3.4%（净现金状态）。

🛡️ 核心竞争力拆解

1. 产城融合模式（核心壁垒）

区别于纯住宅开发，天安以“天安数码城/云谷”模式深耕产业地产。通过持有运营产业载体+配套住宅销售，实现“以产养城、以城促产”。深圳天安云谷三期（111万㎡）在建，依托华为坂田基地区位，具备极强的产业聚集与租金抗跌性。

2. 港资财务韧性

在行业流动性危机下，公司保持净现金状态，无短期偿债压力。融资成本仅185.1百万港元（利率较低），且拥有约85亿现金储备，为逆周期拿地（如调整土地储备质素）提供了弹药。

3. 城市更新与土地红利

在深圳、上海等核心城市拥有大规模旧改及持有型物业（如上海天安1号）。待发展物业（土地储备）账面值104.2亿，且多位于一线城市核心区，成本锁定较早，毛利率修复空间大。

4. 业务多元化对冲

除地产外，健康医护（天安卓健）收入稳定在15.82亿，虽录得亏损，但提供了稳定的现金流基础，降低了纯地产周期的波动风险。

⚠️ 风险提示

- 交付断层：2025年业绩靠单项目集中交付支撑，后续若深圳云谷三期（2027-2028年竣工）衔接不上，业绩可能回落。

- 公允价值波动：投资物业占比高（168.66亿），若商业地产租金持续承压，将持续侵蚀报表利润。