从今天起正式将地产股纳入观察范围

无论是作为地产相关的从业人员、房产持有者、地产等相关投资人，近五六年都几近崩溃，降薪/裁员/减值/亏损几乎深深影响了每一个家庭，当然对经济也产生了深远影响。

虽然房地产对于GDP的占比有所下滑，但2024年房地产业与建筑业合计占GDP比重达到13%，直接带动超7000万人就业。房地产依旧是GDP中占比最大的单一行业，并且房产依旧是居民财富的核心载体，其金融属性客观存在，这是中国文化属性赋予的，个人认为这一属性还将长期存在。

在经历5 年左右的深度调整、新开工面积、新房销售金额比高点下降超6成，全国平均房价比高点下跌超4成以后，房地产的底部甚至是机会已逐渐清晰。

一、全球流动性宽松，主要经济体利率下行，欧美已开启宽松及降息周期，ZG的LPR持续下调，YH表态今年降息降准仍有空间；

二、供给侧出清，土地供应大幅减少，房企拿地越来越谨慎，活跃房企几乎只剩下个位数，且集中在一二线城市的核心区域，销售面积已从21年18亿㎡降至25年的8.8亿㎡，但市场实际需求每年约10亿㎡，近几年因房价下行，观望情绪浓重 ，实际上已经压制了购买需求，一旦置换需求边际改善，购买集中释放，将加速企稳甚至反弹；

三、租金回报已与边际融资成本匹配，基本满足地产企稳的条件，广深等商业地产，租金回报已达5-6%，部分法拍收益已超8%；

四、香港房价从低点已反弹10%，国际大行对于香港今年的房价依旧看好再上涨10%，香港的房价一直是先行指标；

五、国家定调，十五五开局之年政策可能会给足。

操作思路：买房不如买地产公司股票。

就像买矿不如买矿业股，买茅台不如买茅台股一样，买房不如买地产公司股票。现阶段重点观察香港地产股，新鸿基地产自低点已几近翻倍且创了历史新高，恒基地产、信和置业、长实等基本都走出了此次大周期的调整。鉴于香港地产股已回到历史高位，只关注不买入。

但内地房股走势与香港地产股相去甚远，华润置地近几年几乎横盘，最大跌幅不过 50%，现在已回到高点附近；保利、招商、中海还在企稳的路上。

本次地产大周期精力重点放在没有暴雷且土储集中在上海、深圳、成都、杭州等核心城市专做“好房子”等中高端产品的内地房企。

$中国金茂(00817)$ 本次周期调整回撤超9成，但凭借金茂的强大产品系，经营业绩已大幅改善，净利润已三个季度维持在10亿元，销售净利润率25年半年报持续改善，股价已从底部上涨 200%，个人感觉现在的金茂可能比21年还要强大，年报出来认真分析一下财务报表；

$绿城中国(03900)$ 绿城的产品和交付品质没的说，已经要卷死同行了，整个行业都在向绿城学习模仿产品，近几年从未亏损，但25年半年报营收下滑、净利润率较低，需要观察年报；

$龙湖集团(00960)$ 少有的未暴雷的民企，半年报营收已恢复大幅增长，净利润率保持的不错，土储和现金储备都挺好，但是市值相对来说大了一点！