随便聊聊物业股投资机会
我长期生活在国外 原来做生意的时候发现 街边开店也好，住公寓也好 总需要有物业给公司管理垃圾停车等一些事务 你没有这些公司的服务也不行，俗称，body corprate(owners corporate)
在经历当中我发现，作为个人和租户，就算物业做的不好，想更换物业是一个非常麻烦的事情。而且就算物业无所谓作为，你都需要支付大笔费用。
简直就是一个无本万利的工作，前提是你要拿的到项目。
10多年之后，在我做股票之后我发现物业股时就特别的兴奋
而当我把所有港股上市物业股的财报都反复看了几遍之后。
我发现我之前的判断是正确的。
很少有企业没事就会丢掉大量的业务。这是1（就是业务都相对稳定）
2是，公司完全不需要本金不需要资本支出的投入。
3绝大多数物业公司起家都是靠关联公司（也就是你能拿到活）
同时他们也有一些额外的巨大优势
就是一般手上都大量现金，好的公司派息都比较丰厚，比较专注主业，不多元化。利润可以预期。
但当下的物业企业的股价都低的离谱，多数企业因为关联企业原因导致股价极低。这里就应该有不少被错杀的机会。
当然 当下的物业股普遍存在几个问题：
1：收款问题过高的问题（应收超过收入5成） 或者说就是以应收款减值为代表的各类减值过高的问题这个普遍出现在关联方暴雷的企业中.导致这个的原因很多，有一部分我认为是因为拿到了关联方的项目或者一些入住率不高的项目，导致无法收到款。 举个例子：假设你拿到了一个入住率只有5% 的项目的物业管理权。 怎么去收钱？
（这里包括不限于：朗诗绿色生活 宋都服务 雅生活服务 金科服务 远洋服务 碧桂园服务 方圆生活服务 恒大物业 弘阳服务 建业新生活 融创服务 桥康悦生活 兴业物联 新城悦服务 鲁商服务 苏新服务 星悦康旅 卓越商企服务 中奥到家 京城佳业 金茂服务）
这里再附带提一句，我在所有这些应收出问题的企业，没有一个看到应收款减少的。这些问题根本没有得到解决。 而再说句实话，而作为一个公司的管理者，哪个项目是可以收到钱，哪个项目是收不到钱。是绝对可以判断的。一个诚实可信的管理层应该是会避开那些收不到钱的项目的。能找到这样做的管理层就是投资之道
2：商誉减值， 这里主要会有一些企业 用额外价格去收购项目 产生的商誉，然后减值。
实际上，这是一种会计操作。基本上都是给关联企业输血等操作。
3： 各类向母公司输血的企业，以不同形式，比如并购母公司的物业，直接给母公司贷款，母公司应收无法收到等，
（包括不限于 中骏商管）
4： 可能的财务账目有问题，频繁更换，或者更换成小型审计事务所
5：大股东直接挪用资金
（比如 瑞森生活服务）
6： 还有就是关联方的项目利润很好，但是第三方项目的利润就很低。其实绝大多数物业都有这个问题。这个问题也非常可以理解。 公司一般早期项目都是关联方给的。自然给高价。这样利润好看。而真的到市场上去竞争，那完全就不是这么回事了。
(比如金融街物业 ）
而避开所有上面问题的企业（除去第六项）
而余下可选择的对象，就变得寥寥无几了。
剩下的几乎都是各个能打的强手
扣去现金真实ROE都在100%以上
而再去掉股价稍微偏高的企业，你就可以得到真正会有非常好投资回报的企业。
而在其中，我选择了
作为我的物业股主要持仓。
为次要持仓
简单讲讲为什么是他们吧
1金融街物业我发现他没有应收问题，虽然关联方出了点问题，但是关联方给钱其实没有拖欠，应收管理合格，现金极其充裕，净现金是市值的几乎2倍 而我从来没有在一家无负债，净现金超过市值2倍的企业上亏过钱。且公司在继续拿新的项目，项目都是实打实的好项目，唯一好像都显得不那么赚钱。不过我可以忍受。毕竟人家16亿净现金才卖8亿市值。（股价2.09）
2 泓盈城市服务 项目稳定，分红丰厚，应收完全被应付覆盖，没有过度扩张的问题，我特别喜欢他的项目，管理停车场，管理长沙的部分市政绿化。完美业务。 股价也合理。（股价2.97）
3 祈福生活服务 极其丰厚的股东回报，真实ROE极高，管理的项目的业务模式极好，但是很难复制，扩张稳健，PB合理。公司15年在管面积5706，到了2018年就是9620。但是一直到2024年也一直维持在9875几乎停止扩张。 我认为这个一点问题都没有。如果没有好的项目，稳住当下的项目也没问题。
企业现金丰厚，现金+银金融资产基本=市值。 但是公司去买实物银作为投资，在整个香港上市公司中，我只见过这一家。稍微有点不确定性。不过介于股东回报来看，我相信管理层。 （股价0.54）
当然像滨江物业 建发物业等我也都很喜欢。但是实在是因为股价颇高，需要等待一个更合理的时机
好了 3年后看看自己的判断是否是最正确的。
20250526