$招商积余(SZ001914)$

公司价值= EV物业服务（24年105.4亿）+ EV资管（55亿投资性房地产账面净值的5折=27.5亿，并假设商管业务估值=0）+ 净现金（40亿均值）- 少数股东权益（忽略不计）=172亿

其中EV物业服务价值== EBITDA 10X * 2024年分部业绩EBITDA10.54亿。10X基于保守稳态0-10%增长率假设，26年实际应用25年EBITDA

招商积余是在大A市场里，仅仅在静态2024年数情况下，市场就已经严重低估公司的内生价值标的之一，主要源自于

1. 房地产作为内生性有现金流的资产，其金融属性在官方定调已经彻底反转，而韭菜还单纯认为房住不炒，并没有意识到在平均而言中国地产实物资产的久期远远大于企业股权久期。预期差清晰可见。

2. 市场并没有注意到公服物业比住宅物业更好，核心主要源自存量项目资产的差异，公服物业相对住宅物业有更好的传导和消化成