房地产行业增长曲线重构与产业链投资机会深度解析

一、行业底层逻辑变迁：从总量扩张到结构深耕

中国房地产行业正经历历史性转折，告别过去二十余年 “高杠杆、高周转、高增长” 的增量扩张周期，迈入 “总量收缩、结构优化、质量提升” 的新发展阶段。这一转型并非短期政策调控导致的阶段性调整，而是人口结构变化、城镇化进程演进、住房需求升级与 “双碳” 目标叠加后的必然结果。高盛在 2025 年发布的深度报告中预测，到 2035 年中国住房需求将较 2017 年峰值下降 40%（基本情景），但行业并非进入衰退期，而是呈现 “总量稳中有降、结构亮点纷呈” 的新增长曲线。

从核心驱动因素来看，行业增长逻辑已发生三重根本性转变：其一，需求端从 “全民购房” 的增量需求主导，转向 “必要需求 + 升级需求 + 替换需求” 的多元存量需求主导，高盛数据显示 2035 年这三类需求分别占 4 亿、3 亿、3 亿平方米，合计构成 10 亿平方米的年度需求基数；其二，