谁是最可爱的人？——招商积余2025年年报解读

一、友情提醒

（一）利益相关：目前未持有招商积余，但一直在看。

（二）先叠个甲：主要是计算指标的部分说明。

1.折旧摊销费用：因成本端列支渠道较多，数据取用现金流量表补充资料（间接法表）中所有折旧、摊销行之和。

2.职工薪酬费用：同因成本端列支渠道较多，数据取用附注中“应付职工薪酬本年增加数”（贷方发生额）。

3.部分需要期初、期末平均计算的数据我只简化用了期末数，所以和标准答案有点出入。

4.计算营运资本相关数据时，仅对较为重要的应收账款、存货做了账面余额还原处理，其余科目直接用了主表数据。

（三）欢迎批评指正，但麻烦讲清楚理由。

二、正文部分

按顾恺之吃甘蔗原理，从最没意思的开始说。

（一）营运资本管理方面：

很不错，并且看起来越来越好。数据如下：

（二）四马分肥方面：哪怕25年有一次性因素对归母利造成重大不利影响，营收和归母利的多年年化增长率还是超过了职工薪酬，属于“蛋糕越做越大，股东也越切越多”的良性循环。数据如下：

（三）两金管理方面：规规矩矩，没有异常动作。有个题外话就是商誉略多，感觉不太舒服。数据如下：

（四）划重点，世纪难题来了。招商积余的投资性房地产到底应该值多少钱？这个问题回答起来比较难，主要有几个原因：一是公司按公允价值计量且从来不披露投资性房地产的原值；二是投资性房地产准则实施年限太过久远了，自2007年开始，不清楚招商积余及以前承继的部分投资性房地产是从哪年开始搞的；三是公司历史沿革太复杂，还有大量承继中航地产（中航善达）的投资性房地产。

那办法也还是有，只能从侧面推测。

公司披露了“应纳税暂时性差异-投资性房地产”，但近几年并没有披露其中的“公允价值变动金额”和“投资性房地产税前可抵扣的折旧影响金额”明细项目，所以只能按总金额确定“投资性房地产账面价值”和“应纳税暂时性差异”的差额估算出税法允许的最短折旧年限（20年，可以无残值）下还原出的假设按成本模式计量的投资性房地产账面价值。

但是这个数据过于严苛，因为实际情况是这些资产的收益年限远远大于20年，而且这么多年以来公司持有的这部分房地产实实在在也是有增值的。那要怎么处理呢？

我能想到的最好办法就是把增值和折旧分开两条线计算，增值的部分继续承认，然后变旧也还是会变旧。（如果你非要说房地产评估里也考虑了折旧，那麻烦大神告诉我个更正确的方法）。具体操作：

1.公司有一部分建筑物是按固定资产计量的，测算回去折旧年限大概是40年左右，可以按公司的“（固定资产-房屋建筑物账面价值）÷（固定资产-房屋建筑物原价）”算出一个相对可以参考的固定资产成新率，然后假设公司投资性房地产的成新率和这部分固定资产-房屋建筑物相同。

2.按同一成新率算出这部分投资性房地产如果正常折旧，那剩余的账面价值是多少。

3.账面的－成新率平移下折旧后的=预计差额。

最后算出了会计处理下的美化区间：如果执行最严苛的会计估计，那和现账面价值的差异就是“应纳税暂时性差异”；如果执行公司“固定资产—房屋建筑物”的折旧政策并且承认不动产增值的事实，那和现账面价值的差异就是我下表里的“同一会计估计差异预计值”。

所以，谁才是最可爱的人呢？谁TM才是上市公司的“擎天白玉柱，架海紫金梁”？$招商积余(SZ001914)$ $招商蛇口(SZ001979)$