热辣滚烫

这个不是贾玲那个电影的影评 - 拍的太差没法写。

借个名字，讲的是数据中心REITs和数据中心资产。

两个数据中心REITs,润泽和万国数据，8月上市以来分别上涨了43%和47%。同期的中证REITs指数下跌了8%，相对其他REITs资产而言冰火两重天。

按照目前的价格，根据招股书预计的2026可分配金额，分红收益率在3.6%左右。按照招股书公布的2026 EBITDA预计,股价对应的估值倍数是22x和25x。目前的价格和隐含估值如果再考虑下面的背景，那用热辣滚烫来形容一点都不过：

1. 两单REITs都是单一资产，单一租户。集中风险。需要通过扩募以分散这个风险。

2. 现行租约都是在上一个周期高点签署，现行租金远高于目前市场租金。那意味着如果市场租金在租期到期后没有回复到现行租金水平，收益在租约到期时将大幅度下降。届时将面临空置期、上架期、大型资本支出及租金下调的多重威胁。需要尽快扩募不同租约到