曾叱咤风云的香港地产巨头们，正集体吞下激进扩张的苦果。

高杠杆游戏的终局钟声敲响，
2025年7月初，香港两大地产豪门同时传出重磅变局。杨受成家族旗下的英皇国际被曝出166亿港元银行债务逾期，审计师德勤罕见对财报“不发表意见”，引发股价崩盘式下跌。
几乎同一时间，郑裕彤家族第三代接班人郑志刚宣布彻底退出新世界发展管理层。就在他辞任当日，新世界宣布获得882亿港元再融资，暂时躲过债务违约的悬崖。
01 豪门危机：166亿债务与接班人的退场
英皇国际的危机来得猛烈而直接。德勤会计师事务所在其年报中罕见发出警告：166亿港元银行借贷逾期或违反贷款条款，现金覆盖率仅3.8%，事件“可能对集团持续经营能力构成重大疑问”。
这一纸声明瞬间击穿市场信心，英皇国际股价单日暴跌超15%，市值缩水至不足债务零头的11.58亿港元。更令人担忧的是英皇系的连锁崩塌。英皇资本暴跌18.18%，英皇文化产业跌14.89%，整个杨受成家族商业帝国在资本寒意中震荡。
郑氏家族的危机则是一场缓慢崩塌的连续剧。早在去年9月，郑志刚就已卸任新世界发展行政总裁，仅保留非执行董事虚职。2025年7月的彻底退出，不过是为这场持续数年的权力退场画上句号。
讽刺的是，就在郑志刚离开的同一天，新世界宣布获得882亿港元再融资，将债务到期日延至2028年。这袋“续命钱”背后是沉重的代价——新世界被迫抵押尖沙咀K11 MUSEA等核心资产，彻底颠覆了港资“轻资产运营”的传统7。
02 崩塌背后：高杠杆扩张与市场变局的双杀
两大豪门的危机看似独立，实则有着惊人相似的病灶根源。
英皇的崩塌源于逆势扩张的致命误判。2023年，在市场低迷期豪掷30.8亿港元接盘屯门Lane Up商厦和北角建威坊商场；2024年又斥资19亿扫入中环、铜锣湾等15项非核心物业。
当香港写字楼空置率高企、商铺租金持续下滑时，这种“抄底”变成自戕。为回血自救，英皇被迫跳楼价甩卖资产——维港峰基座商铺从2.4亿港元挂牌价一路跌至不足1亿成交，半年内贬值38%。
新世界的危机则是“富三代”郑志刚的激进实验。他打破港资“低负债铁律”，将净负债率从2018年的不足30%推高至57.5%。同时发行近500亿高息永续债，利率高达8%以上。
更关键的是战略偏差：押注内地市场的豪赌遭遇滑铁卢。深圳K11 ECOAST仓促开业后，因动线混乱、品牌掉档、商铺空置引发争议1,9；柏傲庄项目因质量问题导致58%买家退房，直接损失50亿港元。
当美联储加息周期撞上香港商业地产寒冬，高杠杆模式瞬间从“点金术”变成“索命符”。截至2024年底，新世界短期债务322亿港元，现金仅218亿，偿债缺口超百亿；英皇的债务现金缺口更是高达159亿港元。
03 幸存者法则：香港地产的逻辑彻底重构
当两家老牌港企深陷泥潭，另一批港资巨头却展示出穿越周期的韧性。
新鸿基地产将净负债率严格控制在20%左右，手握超短期债务2倍的现金，香港IFC等核心物业2024年租金收入逆势增长5%，成为“现金奶牛”。恒隆地产负债率26.3%，主动收缩内地战线，上海恒隆广场出租率保持在95%以上。
长实集团堪称“现金之王”，净负债率仅约5%。2024年抛售英国资产回笼400亿港元，2025年又斥资百亿回购债券，用真金白银捍卫市场信心。
这些企业的共同秘诀在于三条铁律：严守负债红线、锁定现金流、拒绝盲目扩张。花旗在最新报告中直言：投资者应聚焦高收益抗周期标的，首选新鸿基、领展等低负债收租股。
香港地产的底层逻辑已经彻底改变——“囤地升值、高杠杆扩张”的旧模式，在利率逆转和需求重构中走向终结。而活下来的企业证明：低负债、强现金流、精耕核心资产，才是穿越周期的终极法则。
深圳K11 ECOAST商场里，空置的商铺在锃亮的大理石地面上投下阴影；英皇国际的会议室中，杨受成父子与银行代表通宵谈判债务重组方案。当郑志刚转身离开新世界大楼时，香港地产的黄金时代被永远关在了身后。
新世界的882亿融资换来三年喘息期，英皇的资产甩卖仍在继续。但即便渡过眼前危机，这些地产豪门也回不到从前——从“地主”转向“服务商”，从囤地升值到精耕核心资产，香港楼市正在断裂与重组中长出新的骨骼。
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