“万科、恒大、华南城”这三家公司，是过去二十年里中国房地产行业的典型代表，分别对应了“稳健派、高杠杆派、商贸物流派”三种模式。如今，它们又共同出现在同一条新闻时间轴上——恒大2024年初被香港法院清盘、华南城2025年8月11日也被颁布清盘令，而万科则在“优等生”标签下获得深圳国资持续输血。下面把三家公司最新情况、相互关联以及对购房者的影响，一次说清。
1. 最新进展一览
| 公司 | 最新标志性事件 | 资产/负债规模 | 目前状态 | 后续看点 |
|---|---|---|---|---|
| 华南城 | 2025-08-11 香港高院清盘令 | 总资产875亿港元，总负债609亿港元，净资产266亿港元 | 股票停牌，进入清算程序 | 资产如何处置、债权人偿付顺序 |
| 恒大 | 2024-01 香港高院清盘令 | 2.4万亿元负债高峰 | 清盘人仍在推进境外债重组 | 境内“保交楼”与境外清算并行 |
| 万科 | 2024-08 深圳地铁年内已提供243.69亿元股东借款 | 2024年中期资产负债率约73%，低于行业暴雷线 | 正常经营，被视作“国资加持的稳健房企” | 能否借助政策窗口实现销售回暖 |
2. 华南城为什么“步恒大后尘”
- 商业模式先天缺陷：华南城本质是“商贸物流+住宅”混合业态，住宅只是配套，现金流严重依赖商铺和公寓散售，去化慢、回款周期长。
- 国资也救不了：2021年底深圳国资背景的特区建发入股19亿港元成为单一大股东，并引入腾讯做第三大股东，仍未能逆转销售下滑。
- 债务结构致命：2024年末账面现金仅剩3743万港元，而一年内到期短债165.96亿港元，现金短债比0.002；最终因3亿美元票据违约被花旗申请清盘。
- 清盘难度可能高于恒大：华南城资产集中在8个城市的“华南城”园区，其中大量是批发市场、仓库，快速变现难度远高于恒大的住宅土储。
3. 对购房者/业主的直接影响
- 华南城：已售未交付的住宅、公寓能否“保交楼”取决于项目公司是否被纳入各地政府监管账户，以及剩余货值能否覆盖工程款。目前深圳、合肥、西安等地的华南城项目均在地方专班名单内，但进度不一。
- 恒大：境内“保交楼”仍在推进，但清盘人介入后，境外债权人对境内资产处置的话语权增强，可能拖慢部分项目复工节奏。
- 万科：尚未出现公开市场违约，在售项目正常网签；若后续销售回暖，深圳国资的流动性支持会逐步退出，目前看风险最低。
4. 行业启示
- “高周转住宅”与“商贸物流”两种模式都已被证伪，前者死于高杠杆，后者死于慢周转。
- 国资背景并不能成为免死金牌，关键仍是现金流。
- 香港法院的清盘令对境内资产没有直接强制力，但会加剧债权人的挤兑，倒逼境内项目进入政府“保交楼”通道。
一句话总结：恒大之后，华南城成为又一家倒在清盘令下的巨型房企；万科虽暂获国资输血，但整个行业仍未走出债务危机。对于打算买房的人，项目公司是否进入“白名单”监管账户、剩余货值是否足够覆盖工程款，比开发商母公司名字更重要。