“毛租售比”和“净租售比”根本不是一回事，却年年被自媒体拿来当“中国楼市宇宙级泡沫”的铁证。把两层皮硬缝在一起，算出来的数字越惊悚，流量越爆炸，但离真相越远。
1. 毛 vs 净：差的不只是“物业费”
国际通行的净租售比（net rental yield）＝ 年租金净收入 ÷ 房屋总价
净收入要先把持有环节所有成本都剥干净：房产税、维修、保险、托管费、空置损耗、甚至房东需承担的市政垃圾费。
中国住宅几乎零持有税、维修基金一次性交、保险自愿、空置成本1/12，账面租金几乎就是“到手的钱”。于是大家直接把“月租×12”除以总价，得到一条毛租售比，还美滋滋地跟人家的净口径对标——天然就比别人分子大、分母小，结论能不离谱吗？
2. 真实差距没你想的那么夸张
以美国为例，一套30万美元的老破小，年租金毛收入可能2.4万美元，但房产税先砍1.5-2%（6000刀），再加上保险+维修+托管+空置，净租金常被打到1.5万美元以内。净租售比瞬间从8%掉到5%出头。
北京一套600万人民币的老破小，年毛租金10万，几乎没有后续成本，毛租售比1.7%确实难看，但如果把美国那套“净”算法原封不动搬过来，中国的数字并不会再腰斩——因为我们没有房产税这个大杀器。两边都拿“净”口径，差距会从“1.7% vs 6%”缩到“1.7% vs 3%”，依旧低，但不再魔幻。
但是考虑到折旧，1/40=0.025=2.5%
其实都不划算，
北京600万的老破小1.7-2.5-贷款利率3.2=1.7-2.5-3.2=-4% 实际收益负4% 考虑在潜在房产税1.2%按1%计 潜在实际收益-5%
美国老破房，折旧率2.5% 美房贷利率5.5%
5-2.5-5.5=-3%
3. 为什么中国房东还能“躺平”
低净租售比≠亏损。
– 零持有税，意味着不涨税就能长期“囤”房子；
– 房贷实际利率过去十年一路走低，租金覆盖按揭的比例在改善；
– 把房子当“储蓄罐”而非“现金流奶牛”——升值预期一旦形成，1%的租金就像活期利息，本金（房产）的“保值”功能才是核心诉求。
换句话说，人家买房是“买企业”，每年要分红；我们买房是“买黄金”，图的是退出时点的价差。估值模型根本不同，硬把PE拿来给黄金定价，当然鸡同鸭讲。
4. 未来怎么走
如果房产税落地、持有成本向国际看齐，净租金分子会被重新削一遍，租售比的分母（房价）也得同步重估——要么租金涨，要么房价跌，或者两者一起动，把净口径拉到2%～3%的国际常见区间。
但在政策真正落地前，继续拿着“90年回本”的标题党数字狂欢，除了制造焦虑，算不出任何有效信息。
一句话：不是中国房东不会算账，而是大家根本不在同一本账簿上。先把“毛”与“净”对齐，再谈泡沫，才能看见真正的风险与机会。