$绿城中国(03900)$ $龙湖集团(00960)$ $万科A(SZ000002)$ 三家上半年地产开发业务的毛利率分别是13.4%、0.2%、8.1%，这背后有什么逻辑？今年的营收主要结算23年的销售，一家一家来看，绿城年年减值+年年拿地+新货高周转，龙湖基本没做存货减值，也基本没有拿地，万科22-23年还是拿了不少地+这两年大量的存货减值。得出结论，1.新拿地是后续毛利的基本，存量是没有利润的；2.无论减不减值，项目结算的时候臭媳妇还是要见公婆的。接下来两年会有什么变化？绿城明后年营收的存量部分会大幅降低，明后年毛利率会有明显提升，一个点就影响十几亿利润，管理层已经明牌说明年毛利会提升2个点，预计后年会进一步提升；龙湖开发业务明后年毛利可能会进一步降低，但因为开发业务占比越来越低，估计明后年龙湖总毛利和净利润会提升；万科可能是三家最难的，因为这两年几乎没有拿地了，手上一些好的项目又折价卖了，接下来两年毛利可能还会进一步降低。拭目以待吧😄