$绿城中国(03900)$ 比较一下绿城、建发、金茂三家的老货处理情况，仅供参考，先上数据：

一、点评：

1. 绿城中国：老货去化力度非常大，25年消化21年及以前存货328亿，24年消化400多亿，绿城近三年总货值下降明显，存量部分缩表显著；后面每年保持1000亿左右新增土储，持续“腾笼换鸟”。

2. 建发国际：老货去化平稳，25年消化21年及以前存货75亿；近两年总土储基本持平，销售与拿地规模相当；工作重心转向处理22-24年900多亿货值，老货非核心任务。

3. 中国金茂：老货总额比较高，25年消化预计在100-200亿；近两年总土储基本持平。

二、总结

1. 绿城中国最狠，老货去化成效显著，同时通过新增土储实现货值迭代，从货值总额上来看出现了缩表，销售也出现了缩量，但绿城每年的新增货值基本稳定，近两年的新增货值都在1000亿多一点，今年也会在1000亿上下，所以不能单纯认为绿城暴力缩表了，绿城想做的是把存量负债换成现金，增量保持稳定。

2. 建发总土储持平，去库存重心转向中期货值，建发21年前的货值确实比较少，但是如果把22-24年的未售货值加上（这部分也要降价才能去化了），建发的权益库存是比绿城多的。因为建发没有强力去化库存，所以利润保持了相对稳定。

3. 金茂现状：受商业货值影响，老货测算困难，现金压力大，短期偿债能力可控但已达极限，公司在22-23年进行过较大幅度的减值，但是房价真正大跌是在24-25年，这两年金茂收缩了减值和亏损，金茂虽然要加力去库存，但是金茂真正在做的事其实是扩表，多拿地，只有多拿新地，才能不断去化保持现金流不枯竭。

总的来说：建发很优秀，但是我认为26年下半年开始，建发和绿城基本就处在重量级了，绿城上半年预计还要去化老库存120-150亿，随着老库存可售部分逐渐减少，加上25年的货量进一步去化，绿城从26年下半年开始步履会越来越轻盈，跟上建发。金茂的话，产品力很强，资金效率用到极限，纯纯的艺高人胆大，金茂只要熬到行业企稳就彻底跑赢了。PS：本人持有绿城和金茂。