华南城遭香港法院清盘 成恒大后规模最大房企破产案

8月11日，香港高等法院向中国房地产开发商华南城（01668.HK）颁布清盘令，标志着这家背靠深圳国资的房企正式进入破产清算程序。这是继中国恒大集团之后，香港法院对资产规模最大的中国房企发出的清盘令，也是2021年中国楼市危机爆发以来第六家被清盘的内地房企。

清算（Liquidation）是一种法律程序，即公司的生产运作停止，所有资产在短期内出售，以进行变现，按先后次序偿还未付的债项，之后按法律程序，宣布公司解散的一连串过程。

债务重组失败 法院裁定清盘

此次清盘令由香港高等法院法官陈静芬下达。去年1月，陈静芬曾主持恒大清盘案。在8月11日的听证会上，华南城虽请求法院给予“最后一次机会”，但法官指出，公司历经数月谈判仍未能获得债权人足够支持。

华南城的清盘危机始于2025年1月，当时花旗国际有限公司因一笔2.8884亿美元（约合3.06亿港元）的优先票据违约，向香港法院提出清盘呈请。尽管华南城极力反对，但最终未能扭转局面。

根据公告，富事高咨询有限公司的周伟成及潘路洋被委任为华南城共同及各别清盘人。公司股票自8月11日起停牌，股价定格在0.107港元/股，市值仅剩12亿港元。

国资入场难挽颓势 流动性几近枯竭

华南城成立于2002年，定位为“综合商贸物流中心”，业务涵盖物流、商业运营等领域。2022年5月，深圳市国资委下属的深圳市特区建设发展集团（特区建发）以19.09亿港元收购华南城29.28%股份，成为第一大股东，试图通过国资纾困化解危机。

特区建发曾多次输血华南城，2022年7月，以12.57亿港元收购华南城旗下物业公司50%股权；同年12月，以50亿港元认购西安华南城69.35%股权；2023年3月，协助华南城获得11家银行60亿港元银团贷款，年利率低至4.7%。

然而，这些举措未能根本改善华南城的财务状况。2024财年财报显示，公司录得上市以来首次大额亏损，净亏损达89.86亿港元，现金及等价物仅剩4114万港元，而即期有息负债高达182.41亿港元。审计机构安永对财报出具“无法表示意见”的结论，直言其持续经营能力存疑。

债权人分歧大 市场化化债无果

华南城的债务重组方案未能获得债权人一致支持。据知情人士透露，境内银团要求优先处置南宁等非核心资产，反对低价出售深圳项目；美元债持有人则要求50%现金偿付，并申请冻结上市公司股份。特区建发虽作为维好协议提供方，但始终未承诺兜底，坚持市场化化债原则。

2024年6月，花旗国际甚至对特区建发发起诉讼，索赔不少于14.07亿美元，进一步加剧了债务谈判的复杂性。

与华南城形成鲜明对比的是同为国资背景的万科。截至8月5日，深圳市地铁集团年内已向万科提供243.69亿元股东借款。广州中原地产项目总经理黄韬分析，万科因优质资产和稳健运营被视为“优等生”，而华南城项目质量参差不齐，并非优先救助对象。

另一家民营巨头碧桂园则争取到清盘聆讯延期至明年1月5日，计划年底前完成重组。市场认为，若成功将缓解短期流动性压力，但长期仍依赖销售回暖。

房企化债提速 但根本解药仍是销售复苏

据中指研究院统计，2024年以来，融创中国、佳兆业等十余家房企债务重组方案获批，化债进度明显加快。海易居研究院副院长严跃进指出，当前烂尾楼和房价暴跌等风险“已初步稳住”，但房企真正脱困需依赖销售端回暖。“若无销售支撑，仅靠财政援助难以为继。”

随着第二季中国房屋销量再度放缓，瑞银亚太及大中华区房地产研究主管林镇鸿上周预计，除非政府出台额外刺激措施，否则一线城市房价企稳时间要从明年初推迟到明年中后期。

全球银行对中国楼市前景看法不一。摩根士丹利预计第三季度房地产销售将持续疲软；汇丰分析师则认为，市场复苏将呈高度分化态势，在一线城市拥有强大定价权和充足项目储备的国有开发商将从中受益。

分析人士指出，中国经济转型和房地产行业出清，类似华南城的案例或将继续出现。对于投资者和债权人而言，审慎评估企业基本面和资产质量，将成为规避风险的核心准则。