众安集团（00672）投资价值分析：财务安全垫夯实，静待转型价值释放

$众安集团(00672)$ $天安(00028)$ $瑞安房地产(00272)$

——一份被市场低估的“后地产时代”样本

核心观点

众安集团2025年中期财报展现出关键转折信号：保交付压力基本解除，资产负债表显著优化，现金流压力缓解，为业务转型奠定坚实基础。当前股价对应0.08倍PB的极端估值，已完全反映地产行业悲观预期，却未体现公司独特的资产质量、子公司协同潜力及转型可能性。我们认为，众安集团正从“生存模式”转向“发展模式”，其投资价值需从“安全边际+转型期权”双维度重估。

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一、财务安全：从“活下去”到“轻装上阵”

负债结构实质性改善

资产负债率从2024年末的67%+降至60%，低于行业平均水平。这一优化并非依赖资产减值或政府援助，而是通过项目交付自然消化债务：合约负债从2022年底的237亿骤降至当前约10亿级别，意味着预收账款对应的交付义务已基本完成。

现金流压力显著缓解：上半年支付约25亿工程款，到期应付贸易款减少19亿，显示公司主动清偿债务的能力。随着绍兴日月社区等关键项目交付，未来无需大规模资本开支，经营性现金流有望转正。

子公司协同赋能

中国新城市（01321.HK） 虽短期亏损，但通过抵押投资物业获得18亿长期贷款，优化集团负债期限结构；其持续现金输血支持集团保交付，近期回购股份更显示资金管控能力。

众安智慧生活（02271.HK） 贡献稳定物业收入，与地产开发业务形成互补。

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二、业务转型：从“地产开发商”到“资产运营者”

存量资产价值重估契机

当前销售疲软主要因无新盘推出，但剩余现房尾盘去化若能加速，将释放沉淀资金。公司近期已加强尾盘清理，若配合行业政策回暖，存货变现能力有望提升。

土地储备成本较低（如杭州、绍兴等项目），若未来地产市场企稳，存量资产具备利润弹性。

转型路径清晰

集团明确“优质地产项目开发+新业务探索”双线战略。中国新城市获得长期贷款可能用于商业地产运营或新业态投资，众安智慧生活则提供数字化服务增量空间。

轻资产模式探索：未来可能减少重资产投入，转向代建、物业运营等低杠杆业务，契合行业趋势。

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三、风险与挑战：客观看待短期阵痛

销售承压：尾盘去化速度依赖市场回暖，若行业持续低迷，现金流回收周期可能拉长。

转型不确定性：新业务需时间验证，短期内业绩仍依赖地产尾盘处理。

市场情绪压制：港股内房股流动性匮乏，估值修复需增量资金或政策催化剂。

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四、投资逻辑：极端估值下的“不对称机会”

安全边际充足

当前市值仅0.08倍PB，低于净资产清算价值。若剔除投资性物业及现金资产，实际估值更低。即便地产资产按折价计算，公司净值仍显著高于市值。

转型期权未定价

市场仅关注地产周期下行，忽略了公司“财务安全+子公司能动性”构成的转型基础。若新城市商业运营或智慧生活服务取得突破，估值体系将重构。

催化剂可期

政策端：一线城市限购优化、房企白名单扩容等政策若落地，板块情绪修复弹性大。

公司端：尾盘加速处置、子公司分拆或合作公告可能成为股价催化剂。

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结论

众安集团已度过最艰难的债务压顶期，其财务稳健性在内房股中脱颖而出。当前估值隐含市场对地产行业的极端悲观预期，却未反映公司独特的资产质量与转型潜力。投资者可将其视为“现金等价物+免费转型期权”的组合，短期关注现金流改善进度，中长期布局新业务价值释放。目标估值修复至0.3-0.5倍PB区间（对应股价上涨3-6倍），建议逢低配置。

风险提示：行业政策调整不及预期；子公司新业务拓展缓慢。

数据来源：公司财报、雪球分析师整理

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