捡个烟蒂股——时代邻里：账面现金比市值还多，但能抽一口吗？

图1.1 是时代邻里上市至今的月K图，很惨烈，5元发行价，最高上涨至13.8，最低跌至0.336元，当前0.5元；在地产的大周期里面，确实很惨烈。

一、过去股价跌得这么惨烈，到底发生了什么？

1、主要原因是跟关联地产（时代中国）做了很多关联交易（协销，行业前面通行做法，也不能怪大股东），从19年至24年共计9.4亿，钱收不回来，计提了7.61亿。导致22、23年大幅亏损。

2、另外的一个原因是核心业务——物业管理服务发展失速甚至倒退，原因：一是物业的扩张潮中，上市后买了一些物业项目，项目质量不好，导致这几年一直在淘汰，管理面积和合约管理面积的增速下降甚至到23年负增长。二是地产行业垮了，关联地产公司（时代中国）自然就垮了，没有项目和管理面积供给时代邻里。

以上两点可以参考图1.2的数据；

图1.2 关键经营数据

二、当前的价值几何？

截至最新数据，时代邻里的总市值仅为4.93亿港元（约合4.6亿元人民币）。然而，根据财务数据推算，公司在手现金及现金等价物10.5亿（含理财）2倍于其市值。

这意味着：如果你现在花4.93亿港元买下整个公司，抛开负债不算（没有有息负债），你立刻能拿到手的现金约10亿元。这相当于你“白嫖”了一个每年能赚2亿的物业管理公司，还倒找5亿多现金。

图1.3 2025年中报资产负债表

图1.3 2025年中报资产负债表，很干净很扎实，应收和应付接近，等同于相抵（负债中，应付中的合同负债是预缴物业费），如果还有风险的就是1个亿的商誉，其他都没有疑问。

这里很奇怪，为什么1个亿的物业管理面积没有做到资产中来，这一个亿的管理面积值多少钱？过去扩张高潮的时候，行业10-20PE都有，18亿营收，按照1个亿利润计算，保守估算被忽略的资产也应该大于10亿左右。啰嗦一句，这1个亿管理面积是这几年筛选下来优质管理面积，这几年一直在淘汰劣质项目，10PE不高。这是很多投资者忽略的价值。

按照1个亿管理面积的评估资产10亿+10个亿现金，那么资产是20个亿，其他忽略。pb=0.25，变态的低。

三、业绩真实性几何？

1、从分红的历史来看，问题不大，在亏损的时候，依然保持每年分红。24年接近8%股息率，很不错了。其实，每年光拿分红就很好了。

2、1个亿管理面积，物业管理服务的营收在18个亿，利润率在5-10个点之间，在行业是比较正常的。可以对比下碧服，万物云，具体数据我懒得拉了。

四、业绩是否具有持续性？

业绩大概率已经回到了正常增长的路上，利润25年应该有大幅的回归并增长，分红金额也应该会同步继续提升（大概率今年可以分5分港币，10%股息率）。

1、业务恢复增长。从图1.2来分析，营收和利润已经开始恢复增长，物业管理服务的基础——管理面积和合约面积都恢复了增长，表现在营收上2025年中报是增长的。而且这种增长是有质量的增长，跟过去是不一样的，不靠收并购好的差的项目一股脑高价买进（从近两年的数据上看没有看到收并购的数据），而是依靠拓展来获取，这就对了。

2、继续大幅计提的是否还会存在。一是协销服务已经计提得差不多了，毕竟计提的是利润，图1.2中所提取的数据是营收。二是地产也不行了，没有几个项目需要做协销，另外行业盯得很紧，不好明目张胆再做这块关联交易，过去几年协销的营收一直在降，今年中报干脆不提了。另外，1个亿的商誉数额也不算大，估计是在购买物业公司的时候积累下来的，也很正常。

3、大股东从地产来到时代邻里担任主席，主要精力已经从地产转到时代邻里这里来了。大股东接近50%的持股，有动力来做好时代邻里的。#时代邻里

以上为个人的学习研究，不做推荐！