信用持续减值的民企物业——融创物业

融创服务上市至今，从2021年开始每年都在大额计提，分红派息比较随意，前几年亏损，公司大方派息，今年扭亏，却大幅降低股息，本来行业受地产影响，很多上市公司做了一些伤害行业信誉的行为，就已经严重损害了投资者的信心（看看整个行业民企的PE，PB都成什么样子），现在派息又是这种神经刀的操作，叫市场如何评估民企物业，如何相信这些公司。大量财务帐计提减计也罢，但持续的减计公司的信誉，行业的信誉，这怕是不好吧。

翌日融创服务24%的下跌，市场用脚给0.01元派息进行了投票。

整理了一下近几年财报（AI会出现幻觉，手工操作难免有误）：

历经连续三年的亏损，终于扭亏为盈了，这是好的一面。毛利润回归正常，不虚高也是好的一面，跟非主业增值服务应收同步，关联性非常强。但是不是就开始开始回血增长了呢？看起来还不是那么乐观。

第一、相比前面几年，今年明显计提减少了，营收和毛利率都下降了，也就是说并不是因为内部业务增收增利而扭亏，只是减少了计提而已。

第二、前面大量计提了关联方的应收坏账，关联方应收净额剩下5个亿左右，非业主增值业务应收越来越低，不会持续产生关联公司大的新应收帐。正如公司管理层在业绩会上明确表示，“关联方对本公司的财务影响已基本解决”。但今年开始计提第三方应收坏账，计提完，第三方应收拨备矩阵净额还有24个亿，，计提还没结束。

第三、发展增量没有看到。物業管理及運營服務是每家物业公司的底盘，融创应收占比更高，达到93.4%，但没有看到相关管理面积的介绍，发展情况不可知。但从年报来看，管理面积来自第三方占比不高（2.7%），并销售及营销费用占营收比例（0.7%）也不高的情况下，很难期望融创服务未来在第三方市场有大的产出，可以理解为不重视第三方市场，若如此，历史上不重视这块市场，没有积累，就算现在重视了，也不会马上就有成果出来，市场都是厚积薄发出来的。融创中国最近这几年提供的新增管理面积，在保收楼的背景下，其实真不是什么好的资产，何况融创中国体量也在下降。

所以我认为融创服务是属于陷入泥潭还没走出来的那类物企，还需要点时间（悲观点也许2年）才能完全走出。

至于市场给的估值，那都是破产价，市值比手里的现金流还低。为什么这么低？每个行业都走过波峰波谷，但像物业行业一样，被市场整体用破产价估值的行业还不算多。除了地产行业下行有关系，也跟企业的不合规操作有关（独立性），也是企业给市场一个可信赖、可预测的投资回报有关，那就是信誉吧。

关于物业企业，我总觉得，他就是个最优质的永续经营型的公用事业类企业，比其他行业的高速、电信、电力等轻资产，而且没有什么资本支出，利润不高但基本稳定的企业。

另外，我看物企的资产负债表，为什么手里持有的物业项目不给予估值入到资产负债表呢？这些都跟高速路一样给企业持续带来现金流的资产，这块其实是物企最硬核的资产。