据万科中报，拐点猜想

先说结论：简单翻阅中报，基本与预期一致，还是个大写的难字

后续如何脱困发展，根据中报数据，接上两篇写的思路继续推导：

我个人不看营收，营收主要包含的是以往住开销售的结算+当期经营服务部分收入，意义不大，主要看现金流，负债，经营性业务成长速度。

一、先看未来支出

支出主要包含建安，税费，利息，管理成本（人力、营销支出），大头是建安，利息受制于有息负债规模、税费、人力、营销属于刚性且占比总额小，暂不考虑，粗略翻了下在建，统计如下：

（1）建安支出规律

考虑万科这2年基本没有拿地（少量置换、调规，盘活为主，不影响定性），建安支出趋于尾声

（2）中报提及175个项目在建，预计竣工时间分布

（3）25年竣工逐月分布

结论：从中报来看，印证了我之前大部分揣测，基本逻辑能验证，预计如能保持住上半年的销售规模，再坚持1年，预计不考虑外债的情况下，下半年有较大概率50~100现金流；26年上半年才是现金流真拐点

二、关于有息负债的压力，为什么没缓解

在大环境下滑，保民生、白名单专款专用，都是把供应商，建筑商利益放在第一位，销售的回款主要应对这一块，因此下降最快的是应付，大家可以看这2年的财务数据，从23年的2589下降到现在1362。

根据8月份韩慧华的回应，未来还是以盘活为主，因此，随建安几何级别的下降，如何降低有息负债，现在具有一定的基础，后面可以继续观察

三、未来收入

（1）先挑简单的经营性业务

万科物业理念，实际体验总体不错，未来3年感觉确定性都非常强，持续保持大个位数的增长

商业持平，既不受益于三、四线人们生活的追求，也不受益高端客户，面向中产阶级，比较吃亏，反应在市场就是新城，华润都比他好

泊寓，这次有点失望，增速还是赶不上对他的期望

物流持平或小个位数增长

结论：经营性业务还是不能覆盖有息债务利息支出（3600，1年140亿），尚有60亿左右大缺口，短期无望

（2）住开

（1）存量部分

翻看中保，提及上半年，年初现房实现销售 176 亿元，准现房销售 183 亿元，车商办销售 81 亿元。上半年通过存量盘活优化，和新增产能 95.2 亿，显著低于去年，感受到越来越难处理存量资产（也比较好理解，好处理的早就处理了），叠加新房售价还在下滑，还有要入市的像深圳食品大厦，以公寓，商业，办公为主的大量资产，实在令人担忧，不过，好在这些资产简单查阅都已计提不少

（2）旧改

像广信资产包，虽然卖的尚可，考虑广州的楼市，还能持续贡献200亿以上；深圳南苑新村，不知是否还在争取调规，这个能贡献150亿左右；罗湖食品大厦也要入市，将近50个，其他深圳一些旧改也少量入市，另外拟建重头三星，明年上半年要开工，不知真假，感觉很难，现在公寓，商业，办公是过剩的，占用资金非常大且时间也长

（3）调规或置换、收购

从24年，到今年上半年，面积同比看，也还是占比太小，而且今年上半年相比去年还在下降；根据韩慧华的回应，大部分已上报的项目，还在ZF处理流程中

四、脱困路径拍脑袋瞎猜

（1）深铁并表，利用老父亲的信用，置换大头占比70以上的银行，降低利息

（2）深铁置业的注入，维持住开的规模和达到实控，避免同业竞争

（3）拉升股价，配股200亿

（4）持续寻找卖出物流资产时机

（5）ZF出面破解深圳旧改难题

感觉要想快速脱困，降低有息负债，难度都非常大，时间非常长，以上多个措施，要同时展开才有可能重启

总结：目前还属于排雷阶段，体征暂且稳定住了，老父亲刷卡已顶格，剩下就看传说中的职业精英如何破局和维持住也许曾经还在的名声吧