万科2025年中报印象
上午没事巴哥看了万科的中报数据，很多人总认为我在看一个公司年报，就认为是不是有机会，这是一种巨大的错误思维，巴哥只是喜欢阅读各重点行业的关键变量，我会看看他们这个行业正在发生什么，但这并不代表我对该股票有兴趣，哎，简单来说，只是随意看看。
2025年中报万科数据。
收入1053亿，同比下降26%，中报净利润亏损120亿。
万科中报现金740亿，计息负债3642亿。
2025年1—6月，万科销售691亿，同比下降46%。
巴哥点评时间
万科中报亏损120亿，这是在去年亏损500亿的基础上，目前公司的家底已经所剩无几了，万科亏损的主要原因就是地产开发业务毛利率太低了，只有区区的8.7%，同时大量的土地存货还在减值。都已经5年时间过去了，按理说过去高价土地也该消化完了，现在拿地成本应该要严格控制才对，起码保证有20%的毛利率，但几年时间过去了，万科毛利率还是很低，也不知道拿地成本到底花了多少钱，这个行业土地存货就是一个巨大的黑洞，一般投资者很难看的清楚。
万科要保证盈亏平衡一年起码要卖2000亿的房子，同时毛利率要做到20%，今年万科销售又在大幅度下滑，那么可见的未来几年公司利润还是很难，除非美利率下行国内楼市突然启动，那么万科就会扭亏为盈。
目前房地产行业还是非常非常难，这个行业从2020年以后一直在走下坡路，行业颠覆期2021年销售18万亿，到今年可能只有8万亿了，这么大的需求下滑，给这个行业的企业带来巨大的压力，地产行业又是高杠杆发展模式，当行业下行期，整个行业的公司都非常难受，目前还看不到任何反转的迹象，说到底地产行业过去也确实太过疯狂了，行业一路狂奔，随着供给大量的过剩，中国人已经不缺房子了，叠加出生人口下滑，所以，地产行业未来很长一段时间都很难，未来我们的利率可能回到1%的水平，那么大部分城市房价也很难下跌了，四个一线城市需求还是有的，对于普通老百姓而言，有一套房子住就行了。
巴哥谈地产商业模式
就地产公司的商业模式而言，他们需要备5年的土地存货，地产公司购买原材料土地远高于石油行业原材料的金额，而在销售端房子又限价，导致地产公司资金利用效率低，为了获得原材料土地，他们经常需要大量的负债，任何生意的本质都是由现金到现金的过程，万科需要先投入大量的现金去购买土地存货，然后未来几年投入建安成本把房子做出来，最后拿到市场销售回款，决定这些投入的资金有没有价值，取决于这些资金能带来多少回报，房子能否快速卖掉，现在看这些都很难，而且地产公司大部分时间都是一笔糊涂账，很难计算清楚，拿万科来说，2020年公司光是土地存货都有1.05万亿了，到现在只有4500亿土地存货了，存货减少了6000亿，却没有带来任何利润，反而还在亏损，着说明投入的钱没有产生任何价值。
现在万科有息负债都达到了3642亿，未来你很难想象要如何还掉这笔巨款，所以巴哥继续bass掉万科吧。