$建发国际集团(01908)$ $滨江集团(SZ002244)$ $越秀地产(00123)$ 2025 年上半年土地市场的情况挺值得说道说道。从数据上看，前 5 月国有土地使用权出让收入 11281 亿元，同比降了 11.9%。300 城住宅用地供应面积降 18.6%，成交面积降 6.6%，但出让金却同比涨了 24.5%，溢价率 10.3%，比去年同期高了 6.2 个百分点。这说明市场在 “缩量提质”，好地块还是挺抢手的。分城市看，一线和二线城市分化明显，杭州、北京、上海、成都这几个城市出让金分别是 1010 亿、1006 亿、638 亿、366 亿，溢价率也高，像杭州 63 宗宅地 47 宗溢价，26 宗溢价率超 40%，而武汉、南京这些城市好多地块都是底价出让，主要是库存高。房企拿地方面，央国企占 58%，民企占 21%，比去年提升了 4 个百分点，绿城、保利、中海这些房企拿地金额靠前，主要集中在北京、杭州这些核心城市，头部房企在这两个城市的拿地金额占比超 4 成。

从定性逻辑看，土地市场 “分化延续” 的特征很明显。核心城市因为供给 “提质”，加上改善性需求主导，土拍热度高，而三四线城市库存压力大，量价双淡。时间上看，Q1 热度逐月走高，Q2 又逐月下滑，这和销售基本面是协同的，房企现在都是以销定投，追求利润确定性，比较谨慎。土拍重回 “价高者得” 后，优质地块因为稀缺性溢价高，这也反映出新房市场改善性需求越来越突出。往后看，全国土地供需可能受三四线影响继续下行，但一二线土拍热度会受销售和二手房价格影响，下半年可能比去年同期好，因为 “止跌回稳” 的预期还在，短去化周期城市有支撑，“好房子” 政策也会刺激改善需求。不过上半年热的城市下半年可能供应放缓，遇冷的城市可能会提升供给质量。

现在投资房地产相关企业，得看企业的资产、资金和品牌优势。像越秀、建发，以及龙头民企滨江在这样的市场环境里优势会扩大。当然，风险也不能忽视，行业信用风险、销售下行超预期、政策力度不及预期都是潜在问题，但总体来看，核心城市的优质土地和有竞争力的房企，长期还是有价值的，投资得盯着这些结构性机会，别被短期波动带偏。（个人观点，不提供投资建议）