李蓓：房地产已见底？十年一遇的抄底机会来了！
私募魔女李蓓：地产股十年一遇机会 | 天玉和她的朋友们完整专访文字实录
注：以下为视频内容的完整文字整理，保留李蓓原话风格，仅做语法通顺与分段优化，不添加任何个人解读。
天玉：欢迎来到 "天玉和她的朋友们"，今天非常荣幸请到了半夏投资创始人李蓓总。李总在投资圈被誉为 "私募魔女"，以犀利观点和精准判断著称。今天我们将围绕最近引发市场热议的话题 —— 地产股投资机会展开深度对话。李总，欢迎您！
李蓓：谢谢天玉的邀请。我也很喜欢这个节目的定位，不仅关注市场观点，还关注投资人的心态和思维方式，这对长期投资成功至关重要。
地产 "十年一遇" 机会的核心判断
天玉：李总最近在多个场合表示，地产行业正迎来 "十年一遇的投资机会"。这个判断非常大胆，能给我们详细讲讲您的逻辑吗？
李蓓：好的。我对地产的判断经历了一个演变过程。最早在 2023 年底，我就开始关注地产行业的变化，当时就有了 "十年一遇机会" 的初步判断。但那个时候还处于左侧，所以我只建立了有限的仓位，最高也没有超过 15%，远未达到我定义的 "重仓"(20% 以上) 标准。
为什么说是 "十年一遇"？主要基于以下几点：
首先，从周期角度看，房地产作为国民经济支柱产业，有其内在的周期性规律。按照国际经验，房地产周期通常在五年左右自然企稳，之后往往会迎来长达十年的上升期。中国房地产行业从 2021 年下半年开始调整，到现在已经经历了四年多时间，调整的时间和幅度都已经相当充分。
其次，也是最关键的，是行业供给端的深度出清。截至目前，已经有超过 12 家地产企业被强制退市，都是因为债务问题无法解决。这意味着行业中最弱的一批企业已经被淘汰，存活下来的企业竞争格局显著改善，盈利能力提升十倍以上。
第三，我观察到几个重要的先行指标已经开始好转：香港市场的地产股已经率先回升约 5%，这通常是内地市场的领先指标；二手房挂牌价格在 2025 年末到 2026 年初已经开始出现企稳迹象；装修需求也在释放，有装修师傅反馈，2024 年新房装修订单同比增长近 30%，这是来自终端的真实需求信号。
综合这些因素，我判断地产拐点可能在半年内出现，也就是 2026 年上半年。如果两会前后有重磅政策出台，压抑的置换需求可能集中释放，进一步加速企稳。
行业调整的深度与现状分析
天玉：李总，您刚才提到行业供给端的深度出清，能否详细分析一下当前地产行业的调整程度和现状？
李蓓：好的。我认为房地产行业已经度过了最艰难的时期，正进入 "底部企稳 + 结构分化" 的新阶段。这次调整的深度和广度都超过了 2008 年金融危机。
从数据来看，行业调整主要体现在以下几个方面：
首先是房价调整。部分城市房价已经下跌超过 30%，回到了 2015-2016 年的水平。这意味着很多开发商的存量资产价值大幅缩水，特别是那些在高点拿地的项目。
其次是债务危机。截至 2025 年，仍有 1/3 的高价存量土地未消化完毕，房企需偿还 5300 多亿债务，压力巨大。很多企业因为资金链断裂而被迫退市或重组。
第三是市场格局重塑。过去那种借助人口和城镇化率提升带来的规模扩张红利已经不复存在。按照 2025 年末的总人口 140489 万人来计算，未来将有 1.7 亿人要进城生活，虽然结构性需求仍在，但短期较难弥补总量收缩。
不过，我也看到了积极的变化：
成本显著降低：企业融资成本从过去接近 10% 的高息美元债、非标融资，降至目前优质央企约 2% 左右的水平；同时，原材料、人力等成本亦有下降。
盈利能力提升：从增量业务看，部分存活企业的新推盘净利率已经达到 10% 以上，而静态结算净利率仅 1% 左右，这意味着未来结算今年销售时，盈利能力将大幅提升。
行业集中度提高：头部房企通过并购、债务重组等方式扩大市场份额，而尾部企业加速退出，市场竞争格局趋于稳定。
投资策略：三类房企与两大陷阱
天玉：基于您的判断，投资者应该如何布局地产股？有哪些具体的投资策略？
李蓓：我认为当前阶段仍是布局阿尔法 (个股) 的时候，应回避行业 ETF，因为 ETF 可能包含仍面临挑战的传统巨头。具体来说，我看好三类房企，同时提醒投资者避开两大陷阱。
第一类：优质民营房企，特别是那些已经完成债务重组、聚焦核心城市优质土储的企业。这类企业通过债转股、资产优化等方式卸下历史包袱，财务结构大幅改善，同时依托扎实的产品力与品牌基础，有望在行业复苏中率先受益。
第二类：国有房企，尤其是具备资金优势和政策倾斜的央企和地方国企。这类企业凭借融资成本低、信用背书强的优势，在拿地、项目开发等环节占据主动，业绩稳定性更高，适合追求稳健回报的投资者。
第三类：轻资产运营房企，布局文旅、物业、代建等轻资产板块的企业。这类企业摆脱了对传统开发业务的依赖，现金流稳定且抗周期能力强，是长期投资的优质选择。
同时，我要提醒投资者避开两大陷阱：
第一，未完成债务重组、仍处流动性危机的尾部房企。这类企业存在退市风险，2025 年以来已经有 12 家地产企业被强制退市，都是因为债务问题无法解决。
第二，过度依赖三四线城市、土储质量差的房企。受制于人口持续外流，三四线城市即使有政策刺激，也难以形成可持续的价格上涨。未来市场将呈现明显的分化：学区、交通、医疗、商业齐备的好地段，仍会有资产稀缺溢价；而远郊大盘、同质化刚改盘，在这个新周期里，很可能只是价格不再崩，而不是重新暴涨。
投资时点与节奏把握
天玉：李总，您刚才提到拐点可能在半年内出现，那么投资者应该如何把握投资时点和节奏？
李蓓：我的建议是分批布局，先阿尔法后贝塔。
具体来说：
1. 当前阶段 (2026 年初)：重点布局阿尔法 (个股)，选择我刚才提到的三类优质房企，特别是那些已经公布债务重组方案并开始执行的民营房企，以及在核心城市有优质土储的国企和央企。
2. 拐点确认后 (预计 2026 年中期)：可以适当配置贝塔 (行业性机会)。判断拐点确认的一个重要指标是二手房环比企稳。到那个时候，行业 ETF 和一些弹性更大的二线房企也会有不错的表现。
3. 投资节奏上：采取 "334" 策略—— 先建 30% 仓位，拐点确认后再加 30%，剩余 40% 在行业明显回暖后逐步加仓。这样可以有效控制风险，避免一次性满仓带来的被动。
另外，我想强调的是，地产股的投资逻辑已经从 "避险" 转向 "价值修复"，具备高安全边际与高弹性空间。当前地产股的估值修复才刚刚启动，未来 1-2 年有望实现 "业绩 + 估值" 双击。
"买房不如买股" 的反直觉逻辑
天玉：李总，您提出了一个反直觉的观点："买房不如买股"，能详细解释一下这个逻辑吗？
李蓓：是的，这个观点确实有些反直觉，但有充分的历史依据和逻辑支撑。
核心逻辑在于供给出清带来的企业盈利能力提升和市场份额扩张。
从历史经验看，日本和美国的房地产周期调整后，存活下来的龙头房企股价涨幅远超房价修复幅度。这是因为：
1. 房价受限于人口结构和购买力，上涨空间有限；而房企通过并购扩张、成本降低、产品升级等方式，盈利能力可以实现数倍甚至十倍的提升。
2. 行业出清后，存活企业的市场份额大幅提升，"马太效应" 明显。
3. 房企的估值从 "垃圾时间" 的低估值，修复到正常水平，甚至高于历史平均水平，这会带来额外的估值提升收益。
具体到中国市场，我认为：
• 房价可能在 2026 年下半年开始企稳回升，但幅度有限，预计在 5-10% 左右。
• 而优质房企的净利润有望在 2027-2028 年恢复甚至超过历史高点，股价涨幅可能达到 30-50%，甚至更高。
因此，对投资者而言，特别是那些有投资能力和风险承受能力的投资者，投资优质地产股的回报潜力要远大于买房自住或投资。
风险提示与应对策略
天玉：李总，投资地产股有哪些风险需要特别关注？投资者应该如何应对？
李蓓：虽然我对地产股持乐观态度，但风险意识永远是投资的第一位。我认为投资者需要警惕以下几个风险：
1. 短期波动风险：地产股的修复过程不会一帆风顺，短期可能受销售数据波动、政策落地节奏等因素影响，出现震荡调整。
2. 政策风险：虽然我预期 2026 年两会前后可能有重磅政策出台，但如果政策力度不及预期，可能延缓行业复苏进程。
3. 债务风险：部分房企的债务问题尚未完全解决，特别是那些还没有公布债务重组方案的企业，仍存在违约风险。
4. 市场分化风险：未来房地产市场将呈现明显分化，不是所有城市、所有房企都能受益于行业复苏，选错标的可能导致亏损。
针对这些风险，我的应对策略是：
• 仓位控制：即使在看好的情况下，也不建议一次性满仓，而是采取我前面提到的 "334" 策略，分批建仓。
• 标的选择：只投资那些财务稳健、土储优质、产品力强的房企，避开尾部风险企业。
• 心态管理：摒弃短期投机心态，聚焦企业核心价值，坚持长期持有，才能充分享受行业复苏带来的投资收益。
• 动态调整：密切跟踪二手房价格、销售数据、政策出台等关键指标，根据市场变化及时调整投资策略。
对 2026 年整体市场的展望
天玉：李总，您对 2026 年 A 股和港股市场整体怎么看？地产股在其中会扮演什么角色？
李蓓：我对 2026 年 A 股和港股市场持乐观态度，认为有望迎来牛市行情，地产股很可能成为核心主线之一。
我的判断基于以下几点：
1. 中国经济正在逐步企稳回升，特别是在地产产业链的带动下，相关上下游产业也会受益。
2. 流动性环境预计保持宽松，这有利于股票估值提升。
3. 市场风险偏好正在修复，从过去的 "避险" 转向 "进攻"。
具体到地产股，我认为：
• 地产板块作为市场的重要组成部分，估值处于历史低位，有很大的修复空间。
• 随着行业基本面改善，地产股有望实现 "业绩 + 估值" 双击，成为市场的领涨板块。
• 地产产业链长，对经济的带动作用大，地产股的活跃也会带动相关板块的表现，如建材、家电、家居等。
因此，我建议投资者在 2026 年的资产配置中，适当增加地产股的比重，特别是那些优质房企的股票。
个人投资哲学与心态分享
天玉：李总，您在投资圈以 "敢说敢做" 著称，也经历过市场的风风雨雨。能否分享一下您的个人投资哲学和心态管理经验？
李蓓：好的。我认为投资成功不仅关乎智商和专业知识，更重要的是心态和价值观。
我的投资哲学主要有三点：
1. 风控第一：避免大的回撤比获取收益更重要。"黑天鹅" 远比想象中常见，保住本金是长期投资成功的基础。
2. 能力圈原则：清楚自己的专长所在，在不擅长的领域，当认知到存在趋势和动量时，采用更中庸、安全的方式参与，运用更好的工具。比如，我不擅长科技股，所以不会重仓，但会通过 ETF 等方式适当参与。
3. 逆向思维：当市场极度悲观时，往往孕育着机会；当市场一片乐观时，风险也在积累。地产股现在就处于这样一个 "极度悲观但拐点将至" 的阶段。
关于心态管理，我有几点体会：
1. 向内求：把注意力放回自己身上，学会自我反思和调整。当有这样的心态后，外界就不会带给我太大的干扰和波动。
2. 接受不完美：投资中犯错是常态，重要的是及时认错和改正。我习惯了，因为我一直做买方，而且最早经历过金融危机，所以我知道改错是生存的基础，跟面子相比，生存和发展更重要。
3. 长期主义：投资是一场马拉松，不是短跑。我喜欢的状态是 "静待满园花开"，相信时间会给出答案。
总结与投资建议
天玉：非常感谢李总分享的深刻见解。最后，能否用简短的几句话总结一下您对投资者的地产股投资建议？
李蓓：好的。我的投资建议可以概括为：
1. 地产行业已触底，十年一遇机会显现，建议分批布局优质房企。
2. 重点关注三类企业：完成债务重组的优质民营房企、资金优势明显的国企央企、轻资产运营的创新型房企。
3. 避开两类陷阱：债务危机未解除的尾部房企、过度依赖三四线城市的低质量房企。
4. 投资节奏：当前布局阿尔法，拐点确认后加仓贝塔，控制仓位，长期持有。
记住，地产股的投资不是投机，而是价值发现和长期持有。在行业复苏的大背景下，优质房企的价值终将得到市场认可。
天玉：再次感谢李总的精彩分享！我相信观众朋友们对地产股投资有了更清晰的认识和方向。希望李总的 "十年一遇" 判断能够得到市场验证，也祝愿大家在 2026 年的投资中取得好成绩！
李蓓：谢谢天玉，也谢谢各位观众！投资有风险，入市需谨慎，我的观点仅供参考，不构成投资建议。