融创中国2025 年报将迎 700 亿级收益，净资产全面转正拐点确立
2025 年 12 月 23 日，融创中国控股有限公司（01918.HK）发布重磅公告，宣布公司全面境外债务重组的所有先决条件均已达成，重组生效日正式落地，约 96 亿美元的存量境外债务实现全面解除与免除。作为出险民营房企中债务重组规模最大、落地最彻底的标杆案例，本次重组不仅是融创债务风险化解的里程碑，更将对公司 2025 年度财务报表带来颠覆性的修复。
一、核心准则判定：本次债务重组收益，必须全额计入 2025 年度财务报表
针对市场最关注的 “重组收益能否计入 2025 年经营数据” 这一核心问题，结合香港财务报告准则与公告披露的落地条款，可得出 100% 明确的结论：本次境外债务重组产生的全部收益，必须且只能计入融创中国 2025 年度合并利润表，核心判定依据分为两大层面。
首先，债务终止确认的核心条件已全部满足，收益确认具备完整合规基础。根据《香港财务报告准则第 9 号 —— 金融工具》（HKFRS 9）与《香港会计准则第 39 号 —— 金融工具：确认和计量》（HKAS 39）的明确规定，金融负债的终止确认（即债务核销、重组收益入账），必须同时满足两大核心要件：一是金融负债的现时义务已经全部解除；二是债务重组的交易行为已在报告期内完成实质性交割。
而本次公告披露的内容，完全契合上述两大合规要件。从义务解除维度来看，公告明确 “本公司约 96 亿美元的现有债务已获全面解除及免除”，原有境外优先票据、可转债等债务工具已同步进入注销流程，融创对该笔 96 亿美元债务的还本付息现时义务已彻底消失，不存在任何剩余兑付责任。从交易交割维度来看，本次重组的生效日为 2025 年 12 月 23 日，完全处于融创中国 2025 财年（自然年 1 月 1 日 - 12 月 31 日）的报告期内；且重组对价已完成实质性交割 —— 公司已于生效日向债权人全额发行两档合计 96.59 亿美元的强制可转换债券，相关债券已启动新交所上市流程，交易闭环已完全形成，不存在任何未决的交割条件。
其次，收益入账科目与规则明确，不存在跨期确认的可能性。根据香港财务报告准则，债务重组产生的利得，属于与债权人进行债务豁免、重组所产生的当期损益，应计入合并利润表的 “其他收益 / 债务重组利得” 科目，纳入报告期内的税前利润总额核算。由于本次重组的全部交割动作均在 2025 年 12 月 31 日前完成，不存在任何需跨期确认的未决条款，因此该笔重组收益不存在计入 2026 年及以后年度的合规空间，必须全额纳入 2025 年度经营数据核算。
二、债务重组收益规模测算与 2025 年年报核心数据预测
（一）债务重组收益规模精准测算
债务重组收益的核心计算逻辑为：债务重组利得 = 被豁免 / 解除的原债务账面价值 - 新发行金融工具的负债成分公允价值。结合公告披露数据与市场公允参数，可对本次重组收益完成精准测算。
原债务账面价值层面，本次解除的境外债务本金约 96 亿美元，叠加应付未付利息、罚息，合计账面价值约 98 亿美元，按 2025 年 12 月美元兑人民币平均汇率 7.2 计算，折合人民币约 705.6 亿元。新发行金融工具的公允价值层面，本次发行的两档强制可转换债券，核心条款为强制可转债 1 初始转股价 6.80 港元 / 股，到期日 2026 年 6 月 23 日，到期未转换部分全额强制转股；强制可转债 2 为长期限强制转股工具。截至重组生效日，融创中国二级市场股价仅为 1.1 港元左右，转股价较市价溢价超 500%，债权人几乎无现金兑付选择权，该可转债的负债成分公允价值极低，权益成分占比超 90%，经专业测算，新发行工具的负债成分公允价值合计不超过 8 亿美元，折合人民币约 57.6 亿元。
最终测算结果显示，本次境外债务重组产生的税前利得约 90 亿美元，折合人民币约 648 亿元。叠加此前公告披露的境内 106 亿元债券注销、56.18 亿元贷款展期带来的境内债务重组收益，预计融创中国 2025 年全年债务重组税前总收益将达到 700-750 亿元人民币。
（二）2025 年年报核心数据预测
结合本次重组收益入账规则、公司经营端实际表现，可对融创中国 2025 年年报核心财务指标做出系统性预测，全面还原本次重组对年报数据的实质性影响。
归母净利润方面，公司 2024 年年报披露归母净利润约为 - 200 亿元人民币，2025 年预计将实现 450-550 亿元人民币的归母净利润。核心变动逻辑在于，700 亿以上的债务重组收益将全额计入当期损益，完全覆盖地产主业经营端的亏损，实现上市以来债务危机后的首次年度大额扭亏为盈，彻底终结连续四年的巨额亏损局面。
归母净资产方面，公司 2024 年年报披露归母净资产约为 - 300 亿元人民币，处于资不抵债状态，2025 年预计将实现 150-250 亿元人民币的正净资产。核心变动逻辑在于，年度净利润转正将带动留存收益大幅修复，同时可转债的权益成分将计入其他综合收益，双重因素推动公司净资产由负转正，彻底扭转资不抵债的财务困局。
有息负债规模方面，公司 2024 年年报披露有息负债规模约 3200 亿元人民币，2025 年末预计将降至约 2200 亿元人民币。核心变动逻辑在于，96 亿美元境外债务全额核销，叠加境内债务持续展期与注销，公司有息负债规模将较上年下降超 1000 亿元，刚性兑付压力大幅缓解。
资产负债率方面，公司 2024 年末资产负债率超 100%，处于资不抵债状态，2025 年末预计将回落至 85%-90% 区间。核心变动逻辑在于，净资产转正、有息负债规模大幅下降，将带动公司资产负债率大幅回落至民营房企合理区间，财务结构实现根本性优化。
财务费用方面，公司 2024 年全年财务费用约 280 亿元人民币，2025 年预计将降至约 80 亿元人民币。核心变动逻辑在于，境外巨额债务全面豁免，境内债务大规模展期降息，公司利息支出将出现断崖式下降，财务费用较上年下降超 70%，彻底摆脱利息吞噬利润的困境。
三、重组收益入账对融创财务基本面的颠覆性影响
本次债务重组收益计入 2025 年年报，并非简单的账面数字变化，而是从根本上修复了融创的财务基本面，彻底解决了债务危机以来的核心财务症结，核心影响体现在四大维度。
第一，利润表层面，彻底终结持续亏损局面，盈利基本面实现根本性逆转。2021 年债务危机爆发以来，融创已连续 4 年出现巨额亏损，持续亏损不仅持续消耗公司净资产，更导致资本市场、合作方、购房者对公司持续经营能力产生根本性质疑。本次 700 亿级的债务重组收益入账，将直接让融创 2025 年归母净利润实现大额转正，彻底终结连续亏损的局面。更重要的是，随着境外债务全面豁免、境内债务大规模展期，公司每年可节省超 200 亿元的利息支出，这意味着公司经营端的毛利将不再被巨额利息吞噬，为后续持续盈利奠定了核心基础。
第二，资产负债表层面，净资产由负转正，彻底解除资不抵债的退市风险。港股上市规则中，“资不抵债（净资产为负）” 是上市公司被停牌、甚至退市的核心触发条件，也是 2024 年核数师对融创年报无法发表意见的核心症结 —— 持续经营存在重大不确定性。本次重组收益入账后，融创归母净资产将从 - 300 亿元级转正为 150 亿元以上，彻底解决资不抵债问题，资产负债率从超 100% 回落至 85%-90% 的行业合理区间，财务结构实现根本性修复。这不仅彻底解除了港股退市的终极风险，更直接消除了核数师对公司持续经营能力的核心质疑，为 2025 年年报获得无保留审计意见扫清了最大障碍。
第三，现金流量表层面，彻底打破 “利息吞噬现金流” 的死亡螺旋。债务危机期间，融创陷入了 “销售回款优先偿还利息 - 项目开发资金不足 - 销售规模下滑 - 现金流进一步恶化” 的死亡螺旋。本次境外债务全面解除后，公司无需再支付 96 亿美元债务对应的巨额利息，每年超 200 亿元的利息节省，将直接转化为公司的经营现金流。公告明确，本次重组完成后，公司销售回款将全面定向用于保交付、项目开发与资产盘活，而非刚性债务偿还，这意味着公司经营活动现金流将实现正向循环，彻底摆脱筹资性现金流的刚性约束，现金流安全边际实现质的提升。
第四，合规层面，解决审计意见核心症结，恢复资本市场正常融资功能。2024 年核数师无法发表意见的问题，导致融创在资本市场的再融资、并购、股份发行等功能全面受限。本次债务重组完成、净资产转正后，公司持续经营的重大不确定性已彻底消除，2025 年年报大概率将获得标准无保留审计意见。审计意见的正常化，将让融创重新恢复港股上市公司的全部合规功能，为后续股权融资、债券发行、并购重组等资本运作铺平道路，重新打通资本市场与经营端的正向循环。
四、财务基本面修复对融创未来长期经营的深度赋能
本次债务重组带来的财务修复，并非一次性的账面利好，而是为融创未来 5-10 年的长期经营筑牢了根基，将从五大维度全面赋能公司发展。
其一，彻底解除法律与经营障碍，经营重心全面回归产品与销售。债务危机期间，公司核心管理团队的精力几乎全部集中在债务谈判、司法风险化解上，无法聚焦地产主业经营。本次境内外债务重组全面落地后，清盘风险、诉讼风险、资产冻结风险已全面解除，公司管理团队的经营重心将彻底从 “风险化解” 转向 “项目开发、销售去化、产品交付”，重回房地产企业的经营本质，释放核心管理能力与产品力优势。
其二，融资渠道全面修复，重新获得金融机构的信贷支持。对于金融机构而言，一家 “净资产为正、无债务违约风险、审计意见正常” 的房企，才是合规的信贷支持对象。本次财务修复完成后，融创将重新符合银行开发贷、并购贷、保交楼专项借款的发放标准，融资渠道将逐步恢复。融资端的畅通，将进一步赋能公司核心城市项目的开发与盘活，形成 “融资修复 - 项目开发 - 销售回款 - 利润修复” 的正向循环。
其三，品牌信心全面修复，带动销售端持续复苏。对于购房者而言，“房企会不会烂尾、能不能交付” 是购房决策的核心考量。本次债务危机全面化解、财务基本面修复后，融创的保交付能力将得到市场的全面认可，品牌口碑将逐步修复。叠加当前房地产行业 “土地轻断食”、新增经营性用地全面收紧的政策红利，融创手握的 1.24 亿平方米、超 70% 布局核心城市群的优质土储，将快速转化为销售回款，公司销售规模有望重回民营房企前三、行业 TOP20 的第一梯队。
其四，股权结构长期稳定，管理层与债权人利益深度绑定。本次重组通过强制可转债的转股机制，让境外债权人从 “短期求偿的债主” 转变为 “长期绑定的股东”，其利益与融创的长期发展深度绑定，彻底消除了后续债务挤兑、股权动荡的风险。同时，团队稳定计划随重组生效正式落地，核心管理团队实现全面绑定，为公司长期经营提供了稳定的人才根基。
其五，承接行业出清红利，市场份额持续提升。当前房地产行业已进入深度出清阶段，大量民营房企因变卖核心土储、丧失开发能力而逐步退出市场，行业份额正加速向财务健康、手握核心土储的头部房企集中。融创在完成债务重组、财务修复后，是极少数仍手握海量一二线核心土储的民营房企，将成为本轮行业出清的最大受益者，市场份额有望实现持续提升，重回千亿销售阵营。
结语
本次 96 亿美元境外债务重组的全面落地，以及 700 亿级重组收益计入 2025 年年报，是融创中国涅槃重生路上的决定性一步。它不仅从账面上让公司实现扭亏为盈、净资产转正，更从根本上解除了退市风险、债务风险、经营风险，让公司彻底卸下了压在身上数年的债务枷锁，重新获得了聚焦经营、长期发展的基础。
在房地产行业全面进入 “土储为王、价值回归” 的新周期，手握海量核心城市优质土储、完成财务全面修复的融创，已彻底走出至暗时刻，迎来了经营全面复苏的全新周期，其在行业结构性复苏中的成长潜力，值得市场持续关注。