融创：利空出尽迎行业拐点，卸尽包袱启全新征程
2026 年 3 月 17 日，融创中国控股有限公司（01918.HK）发布 2025 年度盈利预警公告，预计全年公司拥有人应占亏损区间为 120 亿 - 130 亿元人民币，较 2024 年同期 257 亿元的亏损规模大幅收窄超 50%。
融创作为出险房企头部企业，是在合规治理、风险出清、财务修复上的里程碑式进展，是房地产行业顶层定调下的触底反转机遇。这份盈利预警绝非负面信号的释放，而是融创彻底完成历史风险出清、轻装上阵迎接行业回暖的标志性事件，更是当前房地产市场底部周期中，极具确定性的价值修复标的。
一、信披合规筑牢生命线，在退市潮中牢牢守住核心资本通道
对于出险房企而言，合规信披从来不是 “纸面要求”，而是决定企业生死的生命线。本次融创按时发布盈利预警，同时明确锁定 2026 年 3 月底前正式刊发 2025 年年度业绩公告，绝非简单的 “符合规则”，而是在出险房企退市潮中，完成了一次至关重要的 “守位之战”。
我们先看一组残酷的行业数据：截至 2026 年 3 月，港交所已对 22 家内地房企实施强制摘牌，其中18 家企业的退市核心诱因，是无法按时刊发年报、信披违规导致的长期停牌—— 根据港交所《上市规则》，上市公司连续停牌超过 18 个月，将被启动强制退市程序。这其中，不乏曾经的行业头部企业，从中国恒大、佳兆业到花样年，无一不是因年报难产陷入 “停牌 - 信披违规 - 退市 - 丧失融资能力 - 资产清算” 的死亡循环。
退市对出险房企的打击是毁灭性的：一旦丧失上市平台，企业将彻底失去境内外资本市场的融资通道，金融机构、合作方的信用背书完全崩塌，购房者的品牌信任度降至冰点，最终只能走向资产被动处置的结局。而融创在完成境内外债务重组的关键节点，以规范的信披动作，彻底规避了停牌、退市风险，牢牢守住了港股上市平台这一核心资本通道，其价值绝非 “保住一个股票代码” 这么简单：
融资通道价值：上市平台是房企对接资本市场的核心载体，只有保住上市地位，才能在行业回暖后，通过配股、可转债、公司债、资产证券化等多元化方式融资，补充企业经营现金流；
信用背书价值：持续合规的信披，是金融机构、合作方评判企业经营稳定性的核心标准。守住上市平台，意味着融创彻底跳出了 “出险 - 失信 - 合作终止” 的恶性循环，为后续开发贷、并购贷、供应链融资的恢复，以及与国企央企的项目合作，扫清了合规障碍；
经营托底价值：上市平台的规范化治理，是保交付工作的重要支撑。合规透明的信披，能有效缓解购房者对 “项目烂尾” 的担忧，助力销售端的修复，形成 “信披合规 - 销售回暖 - 现金流修复 - 保交付落地” 的正向循环；
流动性价值：上市平台为投资者提供了公开的股权交易市场，保持了企业股权的流动性，这既是资本市场的核心价值，也是企业后续引入战略投资者、优化股权结构的基础。
二、审慎计提彰显务实底色，会计调整从未改变核心资产的真实价值
本次盈利预警中，公司明确提及 “本年度进一步计提资产减值拨备及或有负债拨备”，成为市场分歧的核心焦点。对比同期发布业绩相关公告的旭辉控股，其基于自身经营情况未对存量土储进行相应减值计提，而融创则基于对行业周期的审慎判断，对自身庞大的土地储备完成了足额计提。两种不同的财务处理方式，恰恰凸显了融创管理层远超行业的审慎务实原则，以及对长期投资者的责任担当。
首先，我们必须厘清一个核心的会计准则与资产价值逻辑：资产减值计提，只是会计口径的审慎调整，从未改变资产的物理属性与核心价值。根据《香港财务报告准则第 9 号》《国际会计准则第 36 号》，企业需在资产负债表日判断资产是否存在减值迹象，若资产可收回金额低于账面价值，需计提减值准备。这一规则的核心，是要求企业不高估资产价值、不隐瞒潜在风险，向投资者呈现最真实的财务状况。
从土储规模与布局来看，截至 2025 年中报，融创拥有总土地储备建筑面积约 4200 万平方米，其中72% 位于一线及新一线城市，18% 位于强二线城市，仅 10% 位于三四线城市，土储总规模是旭辉控股的 2 倍以上。在 2025 年全国商品房销售面积同比下降 6.2%、三四线城市房价同比下滑超 12% 的市场环境下，融创对规模更大、分布更广的土储进行足额减值计提，完全符合会计准则的硬性要求，是对市场周期的敬畏，更是对投资者的负责。
更重要的是，市场对减值计提存在根本性的误读：计提不等于资产消失，更不等于资产价值永久灭失。土地依然是那块土地，其所处的城市能级、区位价值、配套资源、开发属性，不会因为会计口径的计提发生任何改变。甚至从会计准则来看，当未来房地产市场回暖、资产可收回金额回升时，此前计提的减值准备可以全额转回，直接计入当期利润。
这并非理论推演，而是有明确的历史案例佐证：2015 年房地产市场底部周期，万科、保利等头部房企对部分三四线城市土储计提了减值准备；2016 年行业全面回暖后，这些房企的减值准备大幅转回，单家企业最高转回金额超百亿，直接增厚了当期净利润。对于融创而言，当前在市场底部完成的足额计提，不仅彻底出清了资产端的潜在风险，更为未来行业回暖后的利润释放，预留了充足的空间。
反观行业内部分房企，为了粉饰当期报表、规避短期市场波动，选择不计提或少计提减值，看似当期业绩更好看，实则是把潜在风险留给了未来，把不确定性甩给了投资者。两种财务处理方式的高下，一目了然。融创选择不回避周期、不掩盖风险、不粉饰报表，一次性完成风险出清，恰恰彰显了头部房企应有的务实与担当。
三、一次性计提实现利空出尽，为经营回归正轨扫清全部历史障碍
资本市场的核心定价逻辑，从来不是 “亏损与否”，而是 “不确定性与否”。市场最怕的，从来不是已知的、一次性的亏损，而是未知的、持续的、不可预测的连环爆雷。融创本次的盈利预警，本质上是一次彻底的 “利空出尽”，是把所有历史遗留的不确定性，全部转化为确定性，为企业回归正常经营，扫清了最后一道障碍。
我们先看本次亏损的核心构成，就能清晰地看到企业的修复趋势：本次 120-130 亿元的预计亏损，主要由两部分构成，一是行业下行周期中结转收入阶段性下滑带来的经营性影响，二是一次性的资产减值拨备计提。二者均为历史周期的遗留风险出清，而非企业主营业务的持续恶化；与之形成鲜明对比的是，公司亏损规模较 2024 年大幅收窄超 50%，已经展现出极为清晰的财务修复趋势。
更核心的利好，是本次亏损收窄的底层支撑 ——融创已经全面完成境内外全链条债务化解工作，这也是出险房企能否实现经营修复的核心前提。截至 2025 年底，融创已完成境内外全部债务的重组落地，有息负债规模从最高时的近万亿元，降至不到 3000 亿元；每年的刚性利息支出，从重组前的超 300 亿元，降至重组后的不到 50 亿元，每年直接节约财务费用超 250 亿元。这是实打实的现金流节约，是企业经营修复的核心底气，也是本次亏损大幅收窄的核心原因。
而本次一次性足额计提减值，相当于在债务端完成出清的基础上，把资产端的历史包袱也彻底卸掉了。这意味着，从 2026 年开始，融创的财务报表将彻底 “干净化”：不再受历史债务的高额利息拖累，不再受存量资产减值的潜在影响，报表将完全、真实地反映企业主营业务的经营状况。企业的管理层，也终于可以摆脱债务违约、风险处置的掣肘，将 100% 的精力聚焦于项目开发、销售回款、保交付与品质提升，回归房地产企业的经营本质。
从资本市场的历史规律来看，“一次性计提、利空出尽”，从来都是企业经营反转的起点。2020 年，新城控股基于审慎原则一次性计提大额减值，当年净利润阶段性下滑，但利空出尽后，2021 年企业经营全面修复，净利润同比大幅回升，股价实现翻倍上涨；2022 年，龙湖集团对部分商业资产计提减值，市场短期波动后，很快认可了其风险出清的逻辑，股价快速修复，成为民营房企的行业标杆。对于融创而言，本次盈利预警的落地，正是利空出尽、否极泰来的关键节点。
四、顶层定调确立行业反转拐点，债务出清后的融创将迎来全面修复
2026 年开年以来，房地产行业迎来了史无前例的政策红利期，政策底、市场底已经双重确立，行业触底反弹的拐点已经清晰可见。而已经完成债务化解、风险出清的融创，将成为本轮行业回暖中，受益最明确、修复弹性最大的头部房企之一。
3 月 16 日，中共中央机关刊《求是》杂志发布重磅文章《持续做好稳预期工作》，大篇幅提及房地产行业，不仅再次明确了房地产 “国民经济重要支柱产业” 的定位，更直接为行业正名，提出 “稳定房地产市场是稳定宏观经济大盘的关键抓手，要持续优化调控政策，支持刚性和改善性住房需求，化解房企风险，促进行业良性循环和健康发展”。
必须明确的是，这篇文章绝非普通的行业指导文件，而是代表了党中央对房地产行业的最高定调，其政策层级与信号意义，远超单个部门的通知与规范。这篇文章的发布，彻底扭转了过去几年市场对房地产行业的负面污名化预期，标志着房地产行业的政策环境，已经迎来了根本性的反转。
而《求是》重磅文章的发布，只是 2026 年房地产政策组合拳的收官一环。开年以来，从中央到地方，政策端已经形成了全方位、无死角的支持体系：
1 月，央行全面降准 0.5 个百分点，释放长期资金 1 万亿元，明确加大对房地产领域的金融支持，延续优化房企融资 “三支箭” 政策，将支持范围从优质房企扩展至所有完成债务重组、合规经营的房企；
2 月，住建部发布通知，全面取消全国除一线城市核心区外的所有限购、限贷政策，首套房最低首付比例降至 15%，二套房最低首付比例降至 20%，全面取消二手房限售，大幅降低交易税费；
3 月，全国两会政府工作报告，将房地产放在扩内需、稳增长的核心位置，明确提出完善房地产长效机制，支持刚性和改善性住房需求，化解房企风险，推动行业平稳健康发展。
从中国房地产市场的周期规律来看，每一轮市场反转，无一例外都是由顶层政策的全面转向驱动的。2008 年、2014 年、2020 年的市场回暖，核心驱动力都是政策红利的释放。而 2026 年开年以来的政策组合拳，尤其是《求是》杂志的顶层定调，其力度与层级已经远超 2014 年和 2020 年，完全具备驱动行业触底反弹的政策基础。
从市场调整的充分性来看，本轮房地产调整从 2021 年下半年启动，截至 2026 年 3 月，调整周期已经长达 4 年半，是中国商品房市场化以来最长的一轮调整周期；全国商品房销售面积从 2021 年的 17.9 亿平方米，降至 2025 年的 10.1 亿平方米，降幅超 43%，已经回到 2015 年的水平；全国商品房平均销售价格降幅超 11%，核心城市的房价调整也已经非常充分。无论是调整周期还是调整幅度，都已经达到历史极值，行业已经具备了触底反弹的所有基础。
而对于已经完成债务出清的融创而言，行业的全面回暖，正是企业经营修复的核心东风。融创的核心优势，将在本轮行业回暖中被彻底放大：
布局优势：70% 以上土储位于一线及新一线城市，这些城市是本轮市场回暖的领头羊，销售复苏的速度最快、幅度最大，融创的优质土储将直接受益于销售端的回暖；
产品优势：融创多年来深耕改善型产品，在高端住宅市场拥有极强的品牌影响力与产品力，而本轮政策支持的核心，正是改善型住房需求，融创的产品力与政策导向高度契合；
交付优势：2025 年融创完成了超 12 万套房屋的交付，保交付规模位居出险房企前列，品牌口碑正在快速修复，而保交付正是房企重建购房者信任、恢复销售能力的核心生命线；
合规优势：守住了上市平台，信披合规、治理规范，能够充分享受融资 “三支箭” 的政策红利，获得金融机构的融资支持，为项目开发与经营修复提供充足的资金保障。
结语
市场永远在分歧中前行，在悲观中见底，在犹豫中上涨。当市场还在为融创的盈利预警争论不休、甚至误读为负面信号时，我们已经清晰地看到：融创已经完成了出险房企最艰难的三大核心任务 —— 合规守位保住上市平台、审慎务实完成风险出清、全面落地债务重组化解。
随着《求是》杂志重磅文章的顶层定调，2026 年房地产行业触底反弹的拐点已经确立。卸下历史包袱、手握优质土储、守住核心资本通道的融创，已经站在了行业反转的风口之上。对于资本市场而言，这份盈利预警，不是风险的开始，而是利空出尽、经营反转的明确信号，更是行业底部周期中，极具确定性的价值投资机遇。