逃顶封神 9 年后，李氏家族杀回地产：周期之王的先觉，早已写死 2026 年楼市走向

判断一家企业、一个家族对地产行业的理解深度，从来不是看它在牛市里赚了多少钱，而是看它能否在周期拐点来临前，做出逆共识的精准决策。

2026 年 3 月中旬，长实集团主席李泽钜在 2025 年全年业绩发布会上，正式释放明确信号：长实集团将重启内地与香港房地产市场的常态化投资，重点布局一线及强二线城市核心地段的优质不动产，目前已储备超 500 亿港元专项资金用于拿地与项目收并购。

这一声明，距离 2017 年李嘉诚完成内地与香港地产资产的全面清盘、决绝离场，刚好过去 9 年。9 年前，他在国内地产牛市最疯狂的顶峰精准逃顶，完美躲过了史上最惨烈的地产下行周期；9 年后，他在市场信心仍未完全修复、多数人仍对地产心存疑虑的周期底部逆势回归。这一进一出之间，藏着李氏家族刻在骨子里的周期先觉，更坐实了中国房地产市场底部确立、回暖信号全面释放的行业判断。

一、9 年前的决绝清盘：不是保守，是对周期拐点的极致先觉

要读懂李氏家族 2026 年的回归，必须先复盘 2017 年那场被市场嘲讽了多年的 “清盘式离场”—— 这不是一次偶然的套现，而是中国地产行业史上，最具先觉意识的周期预判，没有之一。

2017 年，是中国地产黄金时代的绝对顶峰：棚改货币化在全国全面铺开，三四线城市房价普涨，房企高周转、高杠杆模式被奉为圭臬，万科喊出 “活下去” 被全网嘲讽，融创、恒大等头部民企疯狂加杠杆拿地、并购，全市场都沉浸在 “房价永远涨” 的共识里，没有人相信地产行业的拐点会到来。

就是在这样的全民狂热中，李嘉诚完成了他在内地与香港地产市场的最后清仓：从 2013 年启动减持，到 2017 年完成全部核心资产处置，他累计抛售内地上海世纪汇、北京盈科中心、广州西城都荟等 20 余个核心地标，以及香港多个顶级住宅、商业项目，累计套现超 2000 亿港元，几乎清空了在内地与香港的全部地产持仓，转而将资金投向英国、欧洲的公用事业、能源等现金流稳定的低估值资产。

当时的市场，对李嘉诚的操作充满质疑与嘲讽：“李超人老了，看不懂中国楼市了”“错过了内地楼市最后的黄金上涨期”“保守主义错失了财富翻倍的机会”。但今天回头看，这场清盘的先觉性，堪称教科书级别：

他精准预判了城镇化的增量拐点：2017 年中国城镇化率增速已从年均 2% 降至 1.17%，增量市场见顶的信号已经明确，他看清了地产行业将从 “普涨的增量时代” 转向 “分化的存量时代”，而全市场还在为棚改带来的短期狂欢买单；

他精准预判了高杠杆模式的系统性风险：2017 年房企平均资产负债率已突破 80%，高周转、高负债、高杠杆的模式早已埋下风险隐患，他预判到监管层必然会对房企杠杆进行硬性约束 —— 而 4 年后的 “三道红线”，完全印证了他的判断；

他精准预判了人口与需求的长期拐点：2017 年是全面二孩政策后的生育峰值，他看清了人口出生率长期下滑的必然趋势，住房需求的长期基本面将发生根本性逆转，而全市场还在迷信 “刚需永远存在”；

他精准守住了资产估值的安全边际：2017 年香港核心地段住宅租金回报率已跌破 2%，内地核心商业地产租金回报率不足 3%，均突破了他坚守的 “4% 安全边际线”，在估值泡沫的顶峰坚决离场，绝不赚最后一个铜板。

后续 9 年的市场走势，完全印证了他的预判：2021 年三道红线落地后，内地地产行业全面下行，百强房企超 70% 暴雷，房价从普涨转为普跌，无数高杠杆房企灰飞烟灭；香港楼市连跌 4 年，核心地段房价跌幅超 25%，无数投资者深度套牢。而李氏家族，完美躲过了整个下行周期，拿着套现的现金在全球布局低估值、稳现金流的资产，实现了财富的逆势保值增值。

这场逃顶，从来不是运气，而是李氏家族对地产周期、行业本质、政策走向的极致先觉 —— 当全市场都在看短期房价涨跌的时候，他已经看到了 10 年后的行业基本面；当全市场都在加杠杆赌上涨的时候，他已经在为即将到来的风险做准备。

二、9 年后的逆势回归：不是跟风，是底部确立的精准布局

2026 年 3 月李泽钜宣布回归地产，同样引发了市场的广泛讨论：很多人认为这是李氏家族跟风政策利好，甚至有人说 “李超人也来抄底了，房价要暴涨了”。但在我看来，这次回归和 9 年前的离场，是同一个周期逻辑的两面 ——永远逆市场共识操作，永远在周期的底部区域布局，永远坚守安全边际，这背后，依然是李氏家族刻在骨子里的先觉意识。

很多人只看到了 “回归地产” 这个动作，却没看清李氏家族出手的核心前提：他们从来不会在市场情绪狂热的时候跟风，只会在市场共识最悲观、估值回到安全区间、行业基本面出现根本性逆转的时候出手。而 2026 年的中国房地产市场，刚好满足了他们所有的布局条件。

从李氏家族的布局逻辑来看，他们看到了行业三个已经发生、但多数人仍未看清的根本性逆转，这也是他们敢于逆势回归的核心底气：第一，供给端的硬约束，从根源上逆转了供过于求的行业格局。2025 年底自然资源部发布 38 号文，明确 “新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发”，这是中国地产行业历史上最严格的供给端约束 —— 过去 20 年地产行业的核心矛盾是 “供过于求”，而这一政策直接从根源上切断了新增供给，核心城市的优质不动产将从 “过剩商品” 转为 “稀缺资产”，供需格局发生了根本性逆转。而这一政策的长期影响，多数市场参与者还未完全消化，李氏家族已经提前布局。第二，需求端的政策托底，已经完全解除了行业的下行压力。从 2025 年底中央经济工作会议时隔十年重提房地产 “去库存”，到 2026 年全国超 120 个城市出台购房补贴、契税减免、房贷贴息政策，再到 5 年期 LPR 维持在 3.5% 的历史低位，首套房实际利率最低降至 2.05%，限购、限贷、限售等限制性政策已在全国范围内基本全面放开。政策底早已确立，且持续加码，需求端的压制已经完全解除，这是李氏家族布局的政策安全垫。第三，行业风险出清基本完成，格局优化带来了全新的投资窗口期。经过 2021-2025 年的行业深度调整，高杠杆、高风险的房企已经基本出清，90% 以上的暴雷房企完成了境内外债务重组，行业从 “降杠杆、防风险” 全面转向 “稳经营、促发展”。剩下的房企，要么是财务极度稳健的国央企龙头，要么是完成风险出清、核心土储优质的民企，行业竞争格局大幅优化，核心资产的估值已经跌到了历史低位，安全边际极高，完全符合李氏家族的投资原则。

更重要的是，李氏家族的回归，从来不是赌 “房价全面暴涨”，而是赌 “核心城市核心资产的估值修复”。李泽钜在业绩会上明确强调，布局重点是 “一线及强二线城市核心地段的优质资产”，这和 9 年前他们清盘的资产类型完全一致 —— 他们从来只赚自己看得懂的、有安全边际的钱，这也是他们先觉意识的核心：永远不赌行业的普涨，只抓核心资产的确定性机会。

三、2026 年地产回暖信号全面确立，底部已现，机会明确

李氏家族的逆势回归，不是孤立的动作，而是 2026 年中国房地产市场全面回暖的最强佐证。作为行业从业者，我可以明确地说：中国房地产市场的政策底、市场底、行业底已经全部确立，回暖信号全面释放，2017 年以来的下行周期已经正式结束，全新的投资窗口期已经打开。

从 2026 年 1-3 月的最新行业数据来看，三大维度的回暖信号已经非常明确，这也是李氏家族敢于出手的核心基本面支撑：

1. 政策端：顶层定调全面转向，托底力度空前

2025 年底的中央经济工作会议，时隔十年重提房地产 “去库存”，将房地产行业重新定位为 “国民经济的重要支柱产业”，彻底扭转了过去几年的严监管基调。截至 2026 年 3 月，全国已有超 120 个城市出台了购房支持政策，覆盖从一线城市外围区域到三四线城市的全层级市场，政策类型从一次性现金补贴，逐步向精准化、可持续的房贷贴息延伸，首套房最低实际利率已降至 2.05%，接近公积金贷款利率水平，购房成本已经降到了历史最低位。

同时，针对房企的融资支持政策持续加码，“三支箭” 全面扩容，完成债务重组的房企重新获得融资支持，房企的现金流压力全面缓解，行业的流动性危机已经基本解除。

2. 市场端：核心城市成交量全面回暖，价格企稳转正

市场的回暖，已经从政策端传导到了成交端，核心城市的表现尤为亮眼：2026 年 1-2 月，全国一线及强二线城市新房成交量同比平均上涨 48%，其中上海、北京、成都、杭州等核心城市同比涨幅超 60%；二手房市场同样企稳，一线城市二手房挂牌量环比下降 12%，成交价环比连续 3 个月上涨，结束了长达 2 年的持续下跌，正式转正。

土拍市场的回暖，更能印证市场信心的修复：2026 年 1-2 月，全国核心城市住宅用地土拍溢价率回升至 8%-12%，民企拿地占比从 2024 年的 15% 回升至 32%，龙湖、滨江、融创等完成债务重组的民企，重新回到土拍市场，市场信心已经全面修复。

3. 行业端：风险出清完成，经营基本面全面改善

经过 4 年的深度调整，行业的风险出清已经基本完成：截至 2026 年 3 月，全国 TOP50 房企中，90% 以上的暴雷企业完成了境内外债务重组，有息负债规模大幅压降，融资成本降至历史低位。以融创中国为例，完成债务重组后，有息负债从峰值的 9000 亿元降至 1800 亿元，加权平均融资成本从 8% 以上降至 2.9%，接近头部国央企水平，2026 年 1-2 月销售额同比翻倍，经营端实现了全面回暖。

同时，房企的现金流状况全面改善：2025 年百强房企经营性现金流净额同比上涨 120%，绝大多数房企实现了经营性现金流回正，行业已经从 “降杠杆、防风险” 的生存模式，转向 “稳经营、促发展” 的常态模式，行业底已经完全确立。

四、2026 年房地产的核心投资机会：跟着周期之王找方向

李氏家族的回归，给所有投资者传递了一个明确的信号：中国房地产市场已经告别了过去的下行周期，进入了全新的发展阶段，机会已经出现，但绝不是过去的普涨行情，而是分化的结构性机会。结合李氏家族的布局逻辑和行业回暖的基本面，2026 年房地产的核心投资机会，集中在三大方向：

1. 不动产投资：抓核心、弃普涨，只布局确定性稀缺资产

李氏家族的布局核心，永远是 “核心城市核心地段的优质资产”，这也是普通投资者不动产投资的唯一正确逻辑。2026 年的房地产市场，已经彻底告别了普涨时代，分化将是绝对的主旋律：

首选标的：一线及强二线城市核心城区的优质住宅，重点关注北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、武汉、重庆等人口持续流入、产业基础雄厚的核心城市，优先选择配套成熟、学区优质、稀缺性强的次新房，这类资产是穿越周期的硬通货，也是李氏家族布局的核心，增值确定性极强；

次选标的：核心城市核心商圈的优质商业地产、产业地产，随着经济回暖，核心城市写字楼、产业园的租金回报率持续回升，当前估值处于历史低位，有明确的修复空间，适合长期持有、追求稳定现金流的投资者；

坚决规避：人口持续流出的三四线城市非核心地段住宅，这类城市供给过剩、需求萎缩，没有长期增值空间，甚至存在持续下跌的风险，绝对不能碰。

2. 资本市场股权投资：抓稳健、弃高风险，赚估值修复的钱

随着行业回暖，地产股的估值修复行情已经启动，结合李氏家族的安全边际原则，股权投资分为两个层级：

核心底仓：头部国央企地产龙头，包括保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口等，这类企业财务极度稳健，土储全部集中在核心城市，行业出清后市场份额持续提升，当前估值仍处于历史低位，有稳定分红和估值修复的双重收益，安全边际极高，适合作为底仓配置；

弹性标的：完成债务重组、经营全面回暖的优质民企，包括龙湖集团、滨江集团、融创中国等，这类企业已经完成了风险出清，核心土储优质，销售回暖明确，当前估值处于极度低估状态，随着行业回暖，估值修复空间极大，弹性极强，适合作为弹性仓位配置。

3. 产业链配套机会：抓刚需、弃周期，赚稳定现金流的钱

除了地产本身，地产产业链的配套机会同样明确，重点关注两个方向：一是头部物管企业，这类企业现金流稳定，不受地产周期波动影响，当前估值处于历史低位，随着母公司经营回暖，估值修复空间明确；二是家装、建材板块的龙头企业，随着保交楼全面收官和新房销售回暖，家装建材的需求持续回升，业绩有明确支撑，适合长期布局。

结尾

在中国地产行业过去 30 年的发展历程中，李氏家族从来不是那个赚得最多的，但一定是那个走得最稳、对周期把握最精准的。9 年前的决绝离场，9 年后的逆势回归，一进一出之间，藏着的从来不是投机取巧，而是对地产周期的极致敬畏，对行业本质的深刻理解，对安全边际的极致坚守 —— 这，就是李氏家族穿越周期的先觉意识。

对于所有投资者而言，跟着周期之王的脚步，从来不是跟风抄底、赌房价暴涨，而是学会敬畏周期，看清行业的长期基本面，在市场最狂热的时候守住理性，在市场最悲观的时候看到机会。

2026 年的中国房地产市场，已经告别了高速增长的黄金时代，进入了高质量发展的白银时代，周期依然存在，但逻辑已经彻底改变。唯有抓住核心资产的确定性机会，才能在全新的周期里，实现财富的稳步增值。$融创中国(01918)$ $碧桂园(02007)$ $万科A(SZ000002)$