融创年报深度解析（二）：净资产成功转正，资产负债表实现里程碑修复
在房地产行业深度调整的周期中，“净资产是否转正” 是衡量出险房企能否跨越生死线、实现财务基本面根本性修复的核心标尺。2026 年 3 月 27 日融创中国发布的 2025 年度经审核业绩公告，交出了一份里程碑式的答卷：随着境内外债务重组全面落地，公司不仅实现了亏损规模的大幅收窄，更成功实现净资产转正，资产负债表迎来了出险三年以来最根本性的修复。
本文将严格基于年报披露的原始财务数据与交易细节，系统拆解融创中国净资产转正的核心逻辑、资产负债表全维度的修复成果，以及这一里程碑事件对公司长期发展的决定性意义，还原这家头部民营房企从债务出清到财务重生的完整路径。
一、核心数据实锤：净资产全面转正，彻底告别资不抵债风险
根据香港财务报告准则，净资产（所有者权益总额）= 资产总额 - 负债总额，这一指标直接反映企业的财务安全底线：若净资产为负，即意味着企业处于 “资不抵债” 状态，面临潜在的清算风险；而净资产成功转正，则标志着企业彻底摆脱了破产清算的法律与财务风险，财务基本面实现了从 “生存危机” 到 “安全边际” 的跨越。
融创中国 2025 年年报合并资产负债表的核心数据，清晰印证了净资产转正的里程碑成果：
资产端：截至 2025 年 12 月 31 日，公司合并资产总额约为7946.79 亿元人民币，较 2024 年末的 8828.83 亿元，虽因项目处置、资产减值计提有所回落，但核心经营资产保持完整，资产家底依然扎实。
负债端：截至 2025 年 12 月 31 日，公司合并负债总额约为7478.36 亿元人民币，较 2024 年末的 8277.37 亿元，大幅压降 799.01 亿元，负债规模实现历史性收缩，债务包袱显著减轻。
净资产核心指标：经上述数据核算，截至 2025 年末，公司合并所有者权益总额（净资产）约为468.43 亿元人民币，始终保持正值，彻底告别了资不抵债状态。其中，归属于本公司拥有人的权益（归母净资产）约为 341.7 亿元人民币，非控股权益约 126.8 亿元人民币。
这一数据彻底打破了市场对融创 “资不抵债” 的固有认知。尤为关键的是，公司并非依靠非控股权益的并表支撑实现净资产转正，归母净资产规模超 340 亿元，占净资产总额的比例达 72.9%，充分说明上市公司主体的财务安全垫已实质性筑牢，净资产转正具备极强的内生性与稳定性。
二、净资产转正的核心驱动：债务重组全面落地，实现权益端根本性增厚
融创中国能够在 2025 年实现净资产从承压到转正的跨越，核心驱动力并非资产重估等一次性账面调整，而是境内外债务重组的全面落地，通过合规的会计处理实现了权益端的实质性、可持续增厚，每一笔权益增加均有真实的交易落地与会计准则支撑。
结合年报披露的债务重组细节与香港财务报告准则，净资产转正的核心驱动因素可拆解为三大核心支柱：
（一）债务重组收益结转，是净资产转正的核心基石
根据香港财务报告准则，债务重组收益在重组生效当期计入净利润，而年度净利润将在期末结转至资产负债表的 “未分配利润” 科目，直接增厚所有者权益总额，这是融创净资产转正的最核心来源。
年报数据明确显示，2025 年公司境内外债务重组全面落地，全年在利润表中确认债务重组总收益 329.7 亿元人民币，其中归属于上市公司股东的重组收益约 283.4 亿元人民币。该笔收益直接对冲了公司主业经营亏损与资产减值损失，使得公司 2025 年归母净亏损从 2024 年的 257.0 亿元大幅收窄至 123.3 亿元，亏损收窄幅度达 52%。
更重要的是，即便扣除当年净亏损，债务重组带来的归母权益净增厚仍超 160 亿元，直接扭转了此前未分配利润持续大额为负的局面，成为净资产转正的核心压舱石。
（二）股权抵偿债务落地，直接增厚所有者权益
除了计入利润表的重组收益外，2025 年公司通过 “发行新股抵偿债务” 的交易，实现了所有者权益的直接增加，且该部分增厚不影响当期利润，直接计入股本与资本公积科目，进一步夯实了净资产规模。
年报披露了两笔核心的股权抵偿债务交易，均在 2025 年内完成落地：
境内债务重组股票收益权兑付：2025 年 7 月，公司通过定向增发 7.54 亿股普通股，配合境内债券重组的股票经济收益权兑付方案，发行股份对应的资金全额用于偿付境内债券，相关金额直接计入公司股本与资本公积，实现了债务与权益的同步优化。
集友银行债务重组：2025 年 12 月，公司与集友银行完成债务重组，通过发行 2.79 亿股普通股，抵偿了 8.58 亿港元的存量债务，该笔交易直接增加公司股本 2530 万元、资本公积 3.03 亿元，合计约 3.28 亿元人民币。
上述两笔交易，叠加 2025 年内部分强制可转换债券完成转股，全年合计直接计入所有者权益的金额约 13.4 亿元人民币，成为净资产转正的重要补充。
（三）有息负债大幅压降，资产负债结构持续优化
净资产转正并非单一的权益数字变化，背后是负债端的系统性收缩与资产端的质量优化，形成了 “负债降、权益升” 的正向循环。
年报数据显示，截至 2025 年末，公司借贷总额（有息负债）约 1882.6 亿元，较 2024 年末的 2596.7 亿元大幅减少 714.1 亿元，降幅超 27.5%。有息负债的大幅压降，一方面直接减少了负债总额，为净资产转正创造了核心条件；另一方面大幅降低了公司的财务费用压力，2025 年公司财务费用净额 119.2 亿元，较 2024 年基本持平，在行业融资成本整体上行的背景下实现了刚性维稳，为后续净利润修复、净资产持续增厚预留了充足空间。
三、资产负债表全维度修复：从债务出清到结构优化，财务底盘全面筑牢
净资产转正，是融创资产负债表修复的标志性成果，而非全部。2025 年年报显示，随着境内外债务重组的全面落地，公司资产负债表实现了负债端、资产端、权益端的全维度、系统性修复，彻底扭转了过去三年债务违约带来的财务报表持续恶化趋势，为公司轻装上阵、聚焦主业经营奠定了坚实基础。
（一）负债端：债务风险全面出清，结构实现根本性优化
过去三年，融创面临的核心危机是债务违约带来的流动性风险与资产负债表恶化，而 2025 年境内外债务重组的落地，让负债端实现了从 “违约承压” 到 “风险出清” 的根本性转变，核心体现在三个方面：
上市公司层面债务风险彻底化解：年报明确披露，2025 年 12 月公司完成了全面境外债务重组与境内公开债券重组，彻底化解了上市公司层面的债务风险及境内公开市场债券风险。其中，境外约 96 亿美元存量债务全面解除，相关担保责任同步免除；境内债券完成 105.7 亿元本金注销，剩余 47.9 亿元债券全部展期至 2034 年 6 月，利率大幅下调至 1%，彻底消除了境内外公开市场的债务违约风险。
债务期限结构显著长期化，短期偿债压力大幅缓解：从债务期限结构来看，截至 2025 年末，公司非流动有息负债约 342.5 亿元，较 2024 年的 735.8 亿元虽有下降，但核心原因是重组后可转债的会计分类调整；剔除可转债分类影响后，公司存量债务的平均到期期限大幅拉长，短期集中兑付压力显著缓解。与此同时，公司已与金融机构达成约 357.1 亿元的项目贷款展期，进一步平滑了未来几年的债务兑付曲线，避免了短期集中兑付带来的流动性冲击。
经营性负债结构持续优化，产业链信心逐步修复：截至 2025 年末，公司贸易及其他应付款项约 2473.1 亿元，较 2024 年的 2647.1 亿元下降 174 亿元，在收入规模承压的背景下，实现了经营性应付款的有序压降，体现了公司与上下游合作方的协商成果，产业链合作信心逐步修复。同时，公司合同负债（预收房款）约 1313.9 亿元，这部分负债将随着房屋交付逐步结转为收入，为未来 2-3 年的业绩结转提供了充足的安全垫。
（二）资产端：核心资产家底稳固，盘活与变现能力持续修复
资产负债表的修复，不仅是负债端的收缩，更依赖资产端的质量与变现能力支撑。2025 年年报显示，融创核心经营资产保持完整，资产盘活与现金流创造能力持续修复，为净资产的稳定性提供了坚实的底层支撑。
土地储备家底充足，核心城市布局筑牢长期经营基础：截至 2025 年末，公司连同合营及联营公司的总土地储备约 10777.2 万平方米，其中权益土地储备约 7651.3 万平方米，未售权益土地储备约 6050 万平方米。从布局来看，土地储备集中于长三角、环渤海、中西部核心城市，其中一二线城市土储占比超 70%，具备较强的去化能力与价值支撑。充足且优质的土地储备，不仅是公司地产开发主业持续经营的核心基础，更是资产负债表中最核心的底层资产，为净资产的长期稳定提供了核心保障。
优质多元化资产持续创造现金流，成为资产端的稳定压舱石：公司持有的物业服务、文旅冰雪等优质多元化资产，在 2025 年展现出极强的经营韧性，成为资产端稳定的现金流来源。其中，融创服务 2025 年实现扭亏为盈，净利润 2.0 亿元，在管面积稳定在 2.6 亿平方米，是公司稳定的轻资产现金流来源；文旅板块全年实现收入 47.3 亿元，冰雪业务持续巩固行业龙头地位，在营雪场增至 11 家，具备较强的品牌价值与长期运营能力。这部分优质轻资产，不仅不占用公司大量资金，还能持续创造稳定收益，成为资产负债表中优质的非开发资产，进一步提升了公司整体资产质量。
项目盘活取得实质性进展，资产变现能力持续修复：2025 年公司成功盘活 12 个核心地产项目，预计可带来 112 亿元增量资金，截至年末已累计到账 85.8 亿元，北京融创壹号院、武汉光谷壹号院等标杆项目已顺利复工并实现销售，形成了 “盘活 - 复工 - 销售 - 回款” 的良性循环。项目盘活的落地，不仅让公司存量资产的变现能力大幅提升，更让发展中物业、持作出售竣工物业等核心存货资产的减值风险显著降低，资产端的质量持续优化。
（三）权益端：安全垫持续增厚，未来增长空间清晰
净资产转正，只是权益端修复的起点。年报披露的信息显示，公司权益端不仅实现了规模转正，更具备持续增厚的确定性空间，财务安全垫将持续筑牢。
杠杆率持续下行，财务结构稳步优化：截至 2025 年末，公司资本负债比率（债务净额 / 资本总额）约为 79.1%，较 2024 年末的 81.3% 下降 2.2 个百分点，在行业深度调整的背景下，实现了杠杆率的稳步下行。随着未来强制可转债逐步转股、有息负债进一步压降，公司杠杆率仍有持续优化的空间。
未来权益增厚空间明确，净资产规模将持续提升：年报明确披露，本次境外债务重组发行的强制可转债，预计在 2026 年至 2028 年转股完成后，将直接为公司带来约 144.2 亿元人民币的归母权益增厚。该部分权益增厚将随着可转债转股直接计入股本与资本公积，无需承担任何兑付义务，也不会对利润表产生负面影响，将持续提升公司净资产规模，进一步筑牢财务安全底线。
四、里程碑意义：从 “保生存” 到 “谋发展”，轻装上阵开启新周期
对于出险房企而言，净资产转正绝非简单的财务数字变化，而是企业发展阶段的分水岭。融创中国在 2025 年实现净资产转正、资产负债表全面修复，其核心意义体现在三个决定性层面：
第一，彻底消除了法律与财务层面的生存危机，守住了持续经营的底线。净资产转正，意味着公司资产总额完全覆盖负债总额，彻底摆脱了资不抵债的局面，从根本上消除了破产清算的法律风险。这也是对审计机构 “持续经营不确定性” 非标意见的最有力回应，随着净资产转正、债务风险全面出清，公司持续经营的核心基础已实质性筑牢。
第二，打通了融资修复的核心门槛，为经营恢复创造了核心条件。对于房地产企业而言，净资产为正是金融机构提供授信、开展项目合作的核心财务门槛。此前，受资不抵债与债务违约影响，公司融资渠道基本停滞；而净资产转正后，公司具备了与金融机构开展正常合作的财务基础，能够更好地对接保交楼专项借款、白名单项目融资、商业银行开发贷等政策支持工具，进一步推动项目复工与盘活，形成 “融资修复 - 项目盘活 - 销售回暖 - 现金流改善” 的正向循环。
第三，实现了经营重心的全面切换，从债务化解正式转向主业经营。过去三年，融创的核心工作重心是应对债务违约、推进债务重组，保交付、保生存是第一要务。而随着债务重组全面落地、净资产成功转正，公司已彻底卸下历史债务包袱，实现了真正意义上的 “债务出清、轻装上阵”。年报明确提出，2026 年公司的核心工作重心将全面转向 “引入资金盘活项目、化解项目层面债务、推动主业经营恢复”，正式从 “保生存” 迈入 “谋发展” 的全新阶段。
结语
2025 年融创中国净资产成功转正，资产负债表实现里程碑式修复，是公司出险三年以来，继境内外债务重组全面落地后的又一决定性成果。这一成果并非账面数字的短期调整，而是以债务重组真实落地为基础、以核心资产价值为支撑、以会计准则为依据的实质性财务修复，标志着公司彻底跨越了生死线，完成了从债务出清到财务重生的关键一跃。
当然，我们也需客观认识到，当前房地产行业仍处于深度调整阶段，公司项目层面的债务化解、销售端的企稳回暖仍面临一定的挑战，资产负债表的持续修复仍需经营端的持续回暖支撑。但不可否认的是，净资产转正与债务全面出清，已经让融创拥有了其他多数出险房企不具备的 “轻装上阵” 的核心基础。
在行业政策持续托底、市场逐步筑底回升的背景下，手握优质土储、多元业务布局完善、财务基本面实现根本性修复的融创中国，已具备了聚焦主业、稳步恢复经营的核心条件，其后续的经营修复进程，将成为民营房企风险化解与行业出清的重要风向标。