融创年报深度解析（四）：债务出清卸下历史包袱，轻装上阵开启发展新征程
2025 年，是中国房地产行业深度调整的第四年，也是融创中国控股有限公司（01918.HK，下称 “融创中国”）发展历程中具有转折意义的一年。在这一年，公司如期完成境内外债务重组的全面落地，彻底化解了上市公司层面的债务违约风险，实现了从 “债务危机应对” 到 “经营修复重启” 的根本性跨越。
从 2025 年度经审核业绩公告来看，伴随债务出清的里程碑式突破，公司财务端、经营端、管理端、业务端迎来了全方位、多维度的边际改善，多项核心指标实现历史性修复。尽管房地产行业仍处于供需重构的深度调整周期，但融创中国已成功跨过生死线，彻底卸下压在身上三年之久的历史债务包袱，正式迈入轻装上阵、聚焦主业、稳步修复的全新发展阶段。
一、债务端里程碑式出清：杠杆率持续下行，历史包袱彻底卸下
债务风险的全面化解，是融创中国 2025 年所有经营与财务改善的核心前提，也是公司实现 “轻装上阵” 的根本基础。2025 年 12 月，公司先后完成全面境外债务重组生效与境内公开债券重组落地，标志着上市公司层面的债务风险彻底出清，债务规模、结构、成本迎来全方位优化。
（一）有息负债规模大幅压降，债务总量实现历史性收缩
年报核心数据显示，截至 2025 年 12 月 31 日，公司借贷总额（有息负债）约为1882.6 亿元人民币，较 2024 年末的 2596.7 亿元，大幅减少 714.1 亿元，降幅高达 27.5%。仅一年时间，公司有息负债规模压降超 700 亿元，这一数据不仅体现了债务重组的实质性成果，更从根本上减轻了公司长期以来的债务兑付压力与财务成本负担。
伴随债务规模的大幅压降，公司杠杆水平持续优化：截至 2025 年末，公司资本负债比率（债务净额 / 资本总额）约为79.1%，较 2024 年末的 81.3% 下降 2.2 个百分点，在行业下行周期中实现了杠杆率的稳步下行，资产负债结构持续改善。
（二）债务风险全面出清，上市公司层面违约风险彻底消除
2025 年，公司完成了境内外两大核心债务重组的全面落地，从法律与财务层面彻底化解了上市公司主体的债务违约风险，这是出险房企风险化解中最具标志性的成果：
境外债务重组全面生效：2025 年 12 月 23 日，公司境外债务重组所有先决条件全部达成并正式生效，约 96 亿美元的境外存量债务全面解除及免除，相关担保责任同步撤销，彻底消除了跨境债务违约与跨境诉讼风险，实现了境外资本市场信用的修复。
境内公开债券重组全面落地：截至 2025 年末，公司境内债券重组方案所有选项全部执行落地，合计注销境内债券本金约 105.7 亿元，剩余 47.9 亿元境内债券全部完成展期，最终到期日延长至 2034 年 6 月，历史应付未付利息及未来票面年利率大幅下调至 1%，彻底化解了境内公开市场的债务兑付风险。
（三）债务期限结构显著优化，短期集中兑付压力大幅缓解
除了规模压降与风险出清，公司债务期限结构也实现了根本性优化。通过债务重组与展期安排，公司存量债务的平均到期期限大幅拉长，短期集中兑付压力显著缓解：截至 2025 年末，公司已与金融机构达成约 357.1 亿元的项目贷款展期，有效平滑了未来 3-5 年的债务兑付曲线；同时，重组后的境外强制可转债、境内展期债券，均将兑付周期拉长至 3 年以上，彻底告别了此前 “短债长投、集中到期” 的债务结构错配问题，为公司经营修复创造了稳定的债务环境。
二、盈利端实质性修复：亏损大幅收窄，主业经营底盘持续筑牢
伴随债务包袱的卸下，公司盈利端迎来了里程碑式的修复，不仅实现了亏损规模的大幅收窄，更实现了主营业务经营亏损的显著收敛，核心盈利底盘持续筑牢，为后续经营恢复奠定了坚实的利润基础。
（一）归母亏损近乎腰斩，亏损收窄幅度超 50%
年报数据显示，2025 年公司本公司拥有人应占亏损约123.3 亿元人民币，较 2024 年 257.0 亿元的归母亏损规模，大幅收窄 52.0%，近乎实现亏损腰斩。这一数据不仅是公司债务重组成果的直接体现，更标志着公司盈利端的恶化趋势已彻底逆转，进入实质性修复通道。
更具标志性意义的是主营业务层面的亏损收敛：2025 年公司报表披露的经营亏损（营业利润口径）仅为 7.41 亿元人民币，较 2024 年 109.36 亿元的经营亏损，大幅收窄 93.2%。经营亏损的超 9 成收窄，意味着剔除债务重组等非经常性损益后，公司地产开发、物业服务等核心主营业务的亏损压力已得到极大缓解，经营基本面的底部回升态势清晰明确。
（二）核心盈利底盘稳固，剔除减值后主业实现正向毛利
2025 年，受行业整体售价下行、项目减值计提影响，公司合并报表层面录得毛亏约 6.4 亿元，整体毛利率 - 1.4%。但值得关注的是，公司核心主营业务的盈利底盘依然稳固，并未丧失基本的盈利能力。
年报明确披露，剔除收购物业评估增值调整、物业减值拨备等非经营性因素影响后，2025 年公司核心经营毛利约 24.1 亿元人民币，对应核心毛利率 5.3%。这一数据充分说明，公司地产开发主业的底层盈利逻辑依然成立，项目开发本身仍具备正向盈利空间，报表层面的毛亏主要来自历史项目的减值计提与评估增值摊销，而非主营业务本身丧失盈利能力。随着行业市场逐步企稳、项目售价与去化节奏修复，公司主营业务毛利率具备持续回升的空间。
（三）减值压力持续缓解，投资端亏损逐步收敛
盈利端的改善，还体现在资产减值压力的持续缓解与对外投资亏损的逐步收敛：
减值计提规模持续下降：2025 年公司预期信贷亏损模型下减值亏损净额约 27.8 亿元，较 2024 年的 33.3 亿元减少 5.5 亿元，降幅 16.5%；发展中物业与竣工物业的减值计提规模也较上年有所回落，资产端的减值出清已接近尾声，未来对利润表的冲击将持续减弱。
联营合营投资亏损收窄：2025 年公司应占按权益法入账的联营及合营公司税后亏损净额约 10.4 亿元，较 2024 年的 16.3 亿元减少 5.9 亿元，降幅 36.2%。对外合作项目的亏损压力持续减轻，不仅减少了利润表的亏损项，更体现了合作项目经营状况的逐步企稳。
三、经营基本面持续企稳：保交付筑牢基本盘，项目盘活形成良性循环
对于房地产企业而言，债务出清是生存基础，而经营基本面的企稳，才是长期发展的核心支撑。2025 年，公司始终将保交付、稳经营作为核心工作，不仅基本完成了保交付的历史任务，更实现了存量项目的实质性盘活，形成了 “盘活 - 复工 - 销售 - 回款” 的经营良性循环，为轻装上阵后的发展筑牢了基本盘。
（一）保交付任务基本完成，守住行业信用底线
保交付是房企的生命线，更是出险房企重建市场信心、恢复经营循环的核心前提。2025 年，公司积极响应政府保交付要求，始终将保交付作为运营的首要目标，落实主体责任，在政策支持与各方协助下，全年连同合营及联营公司完成了约 5.4 万套房屋交付，过去四年累计交付房屋超72.2 万套，已基本完成保交付任务。
超 72 万套的累计交付，不仅兑现了对购房者的核心承诺，守住了企业的社会责任与行业信用底线，更从根本上化解了项目延期交付带来的诉讼风险、品牌声誉风险，为公司后续销售回暖、重建市场信任奠定了核心基础。
（二）项目盘活取得实质性突破，增量资金持续落地
2025 年，公司将项目盘活作为化解项目层面债务、重启经营循环的核心抓手，与资产管理公司、金融机构、合作方密切合作，形成了完整的项目盘活与债务重组方案，取得了实质性进展。
年报数据显示，2025 年公司全年成功盘活12 个核心地产项目，预计可从盘活项目中获得约 112 亿元人民币的资金，专项用于解决项目现有债务问题与启动开发建设；截至报告期末，已累计收到约 85.8 亿元资金，资金到账率超 76.6%。其中，北京融创壹号院、武汉光谷壹号院、天津梅江壹号院二期等标杆项目，已顺利开工建设并实现销售，成功打通了 “盘活 - 复工 - 销售 - 回款” 的经营闭环。
项目盘活的全面落地，不仅解决了项目层面的债务与资金问题，更让公司存量优质资产重新进入经营循环，成为公司 2026 年及以后销售回款与业绩结转的核心支撑。
（三）土储家底充足优质，核心城市布局支撑长期发展
土地储备是房企持续经营的核心生产资料，即便在行业深度调整的三年中，公司依然保留了充足且优质的土地储备，为后续经营恢复与长期发展留足了空间。
截至 2025 年末，公司连同合营及联营公司的总土地储备约10777.2 万平方米，其中权益土地储备约7651.3 万平方米，未售权益土地储备约6050 万平方米。从布局来看，土地储备集中于长三角、环渤海、中西部核心城市，一二线城市土储占比超 70%，多数项目位于城市核心板块，具备较强的去化能力与价值支撑。
充足且优质的土地储备，意味着公司在债务出清、轻装上阵后，无需大规模拿地即可维持未来 3-5 年的开发经营规模，大幅降低了后续的资金支出压力，为公司经营修复提供了充足的安全垫与发展空间。
四、多元业务韧性凸显：轻资产板块持续发力，第二增长曲线稳步成型
在地产开发主业承压的背景下，公司旗下物业服务、文旅冰雪等多元业务板块，展现出极强的经营韧性与抗周期能力，不仅在 2025 年实现了经营业绩的稳步提升，更成为公司稳定的现金流来源，为公司穿越行业周期、实现轻资产转型奠定了坚实基础。
（一）融创服务成功扭亏为盈，成为稳定现金流压舱石
作为公司旗下核心轻资产平台，融创服务控股有限公司（01516.HK）在 2025 年顶住了行业下行、母公司债务风波带来的多重压力，通过管理提质提效、业务结构优化，实现了经营业绩的逆势修复，成功扭亏为盈。
年报数据显示，2025 年融创服务实现营业收入约68.2 亿元人民币，经营保持整体稳定；本公司拥有人应占利润约 2.0 亿元人民币，成功实现扭亏为盈。在规模端，融创服务持续深耕核心城市中高端住宅物业与大型商企客户，2025 年末在管建筑面积稳定在2.6 亿平方米，管理规模保持行业前列。
物业服务板块的扭亏为盈，不仅为公司提供了稳定的、不受地产周期波动影响的经营性现金流，更成为公司轻资产转型的核心载体，为公司后续经营修复提供了持续的稳定支撑。
（二）文旅板块经营平稳，冰雪业务巩固行业龙头地位
2025 年，公司文旅板块（乐园、商业、酒店及冰雪）顶住了文旅行业深度调整的压力，全年实现营业收入约47.3 亿元人民币，经营保持相对平稳，各细分业态均实现了差异化突破与稳步发展。
其中，冰雪业务作为公司文旅板块的核心优势赛道，持续巩固行业引领地位：2025 年正定、深圳两座新雪场顺利开业，全国在营雪场增至 11 家；全年新签约温州、杭州等多个冰雪项目，全国化布局持续深化，行业龙头地位进一步巩固。商业业态以文旅商业为核心逻辑，全年实现客流与销售双增长，经营指标稳步向好；乐园业态聚焦室外乐园与演艺赛道，通过 “演艺 + 商业 + 场景 + 科技” 升级沉浸式体验，持续打磨标杆级文旅度假产品。
文旅冰雪板块的稳步经营，不仅为公司沉淀了大量优质的持有型物业资产，更打造了具备行业竞争力的轻资产管理能力，成为公司响应房地产发展新模式、探索 “开发 + 运营” 转型的核心抓手。
五、管理与融资端持续优化：精细化管理降本增效，融资渠道逐步修复
债务出清之后，公司的管理体系与融资环境也迎来了全方位的优化升级。通过精细化管理实现降本增效，通过政策红利落地实现融资渠道修复，为公司轻装上阵后的经营发展，提供了充足的管理保障与资金支持。
（一）精细化管理成效显著，费用端刚性管控到位
2025 年，公司通过组织架构扁平化调整、人员编制优化、管理流程提效，实现了极强的费用管控能力，在营业收入同比下降 39% 的背景下，实现了核心费用端的刚性维稳，充分体现了精细化管理的显著成效。
年报数据显示，2025 年公司销售及市场推广成本约 21.5 亿元，与 2024 年基本持平；行政开支从 2024 年的 36.5 亿元微降至 36.3 亿元，几乎无明显增长。在收入规模大幅下滑的情况下，公司通过管理优化，实现了销售、管理费用的刚性管控，大幅对冲了收入下滑对利润表的冲击，也为后续经营利润修复预留了充足的空间。
与此同时，公司人员结构持续优化，截至 2025 年末，公司员工总数 31365 人，较 2024 年末的 36364 人减少约 5000 人，组织架构更加扁平化，管理效率持续提升，人均效能稳步改善。
（二）政策融资渠道全面打通，融资环境逐步修复
过去三年，受债务违约影响，公司融资渠道基本停滞，增量资金获取能力受限。而 2025 年，随着债务重组落地与行业支持政策持续加码，公司融资端迎来了实质性突破，政策融资渠道全面打通，增量资金持续落地。
年报数据显示，截至报告期末，公司及合营联营公司累计获得各地政府批准的保交楼专项借款审批金额约 230.2 亿元，银行配套融资审批金额约 112.7 亿元，房地产 “白名单项目” 融资审批金额约 47.8 亿元；此外，2025 年公司通过引入资产管理公司合作开发项目，获得新增资金约 64.1 亿元。
各类政策融资与合作增量资金的落地，不仅为项目保交付、复工建设提供了关键的资金支持，更标志着公司与金融机构的合作逐步恢复正常，融资渠道正在持续修复。随着债务出清完成、净资产转正，公司已具备与金融机构开展市场化融资合作的财务基础，未来融资环境的持续改善具备充足的空间。
结语：跨过生死线，轻装上阵启新程
2025 年年报展现的全方位、多维度的边际改善，本质上是融创中国三年债务风险化解工作的集中成果兑现。从境内外债务重组全面落地、历史债务包袱彻底卸下，到亏损规模大幅收窄、盈利底盘持续筑牢；从保交付任务基本完成、项目盘活形成良性循环，到多元业务韧性凸显、融资渠道逐步修复，融创中国已经完成了从 “保生存” 到 “谋发展” 的根本性跨越。
不可否认，当前中国房地产行业仍处于深度调整阶段，市场供需关系持续重构，不同能级城市分化加剧，公司仍面临项目层面债务化解、销售规模回暖、融资渠道全面修复等多重挑战。但与三年前深陷债务危机、流动性枯竭的困境相比，如今的融创中国，已经彻底跨过了生死线，实现了债务出清、净资产转正、经营基本面企稳，拥有了多数出险房企不具备的 “轻装上阵” 的核心基础。
展望未来，随着房地产行业支持政策持续加码、市场逐步筑底回升，手握充足优质土储、多元业务布局完善、财务基本面实现里程碑修复的融创中国，将以债务出清为新起点，持续聚焦项目盘活与经营修复，稳步推进地产开发主业的企稳回升与轻资产业务的持续发展，在房地产行业高质量发展的新阶段，稳步开启全新的发展征程。