佳兆业史诗级500亿盈利迷局：赖掉的账，居然成了赚的钱

这两天地产圈出现魔幻操作。

3月24日，佳兆业集团（01638.HK）一纸盈利预告刷屏，宣称2025年度预计录得归母溢利不少于500亿元，较2024年的285亿元亏损实现惊天逆转。

投资者惊呼：“不死鸟果然名不虚传，房企寒冬里居然能赚得盆满钵满”。但只要稍微懂常识的就会发现，这份所谓的500亿“暴利”，根本不是靠卖房、靠运营赚来的真金白银，而是把拖欠债权人的借贷，通过债务重组后削减，进而将债权人豁免的欠款直接计入收益“炮制”而成。

这种“赖账变盈利”的操作并非个例，碧桂园（02007.HK）、旭辉控股集团（00884.HK）等多家出险房企纷纷跟风，房企债务重组也多利用类似讨论来迷惑投资人。

账面魔幻

说穿了，这不是盈利，而是“赖账”，只不过换了个合规的马甲，就堂而皇之地登上了财报，成了佳兆业“翻身”的资本。

作为曾经的“旧改之王”，佳兆业早在2021年就彻底爆雷。先是旗下的理财产品逾期、美元债利息无力支付，然后是境内外债务全面违约。截至2024年底，总借款高达1350.74亿元，其中1141.58亿元已违约，现金及银行结余仅6.98亿元，堪称资不抵债的绝境。

此后四年，佳兆业一直在债务泥潭里挣扎，一边喊着“保交付”稳住基本盘，一边与债权人反复拉扯，推进债务重组。直到2025年9月15日，其境外债务重组方案正式生效，这场“财务魔术”才算正式拉开序幕。

根据公告，佳兆业通过此次境外重组，成功削减了约86亿美元债务（折合人民币超600亿元），而这部分被“削减”的债务，就成了它500亿盈利的核心来源。

佳兆业 2025 年完成境外债重组，债权人同意削减约 86 亿美元债务，并以发行新票据 和强制可转债替代部分旧债。按会计准则，原债务账面金额与新债务 / 转股公允价值的差额，被确认为债务重组收益，计入 2025 年当期利润，直接让公司从巨亏扭转为盈利不少于 500 亿元。但这是非现金、一次性的账面收益，若剔除该影响，公司主业仍亏损。

怪事儿年年有，今年特别多。

正常情况下，欠别人的钱还不上，要么协商展期，要么变卖资产偿还，就算债权人豁免部分债务，本质也是“少亏”，而不是“盈利”，但到了佳兆业这里，硬是把债务豁免，玩成了“盈利大增”。现实里现金流枯竭、债务违约上千亿元，报表上却盈利几百亿元。

撇除债务重组带来的非经常性收益后，佳兆业的核心业务依旧糟糕。公告显示，受市场环境影响，公司确认收入下降，还计提了额外的资产减值拨备，核心业务仍面临阶段性挑战。

2025年上半年，佳兆业营收37.01亿元，净亏损高达100.97亿元；截至上半年末，公司总资产2026.41亿元，总负债2444.49亿元，股东权益为-418.08亿元，依旧处于资不抵债的状态；现金及银行存款仅21.7亿元，却有超1192亿元债务需一年内偿还，短期偿债压力丝毫未减。

有人会说，债务重组本就是房企出险后的常规操作，佳兆业只是按规则办事，严格意义上并不算恶意赖账。这里要分清 “合理重组” 与“变相赖账” 的边界：合理的债务重组，是企业拿出足够诚意，与债权人协商共担损失，通过处置资产、改善经营、用未来收益逐步偿债，最终实现重生双赢。

而佳兆业的操作，更像是把债务豁免直接当成了“盈利工具”，在主业销售和回款没有实质性改善的情况下，靠着巨额减免的债务做出几百亿元盈利，误导市场认知。

这本质上是债权人承担了损失换来的“纸面利润”，是把别人的亏损，变成了自己的“业绩”。

赖账盈利

佳兆业的操作，并非个例。

从“旧改之王”到债务爆雷，再到如今靠“赖账”炮制盈利，这背后是民营房企高杠杆扩张的后遗症，也是部分企业“财务造假式自救”的缩影。

在房地产行业深度调整的当下，债务重组本是化解风险的手段，却被一些企业当成了“美化报表”的工具，其中碧桂园、旭辉控股、远洋集团（03377.HK）也玩起了一模一样的手法。

作为曾经的宇宙第一房企，碧桂园在2025年底完成了总额约177亿美元的境外债务重组，若所有债权人足额认购相关方案，碧桂园预计可削减债务约117亿美元，并确认最高约700亿元的重组收益，这也直接支撑其2025年预计10亿-22亿元的净利润，成功扭亏为盈。

旭辉控股则在2024年底完成境外债重组，这笔重组直接为其带来约400亿元的一次性收益，并让旭辉在2025年预计实现170亿-190亿元的归母净利润，顺利扭亏。但旭辉自己也明确披露，剔除这笔重组收益后，其2025年归母核心亏损仍在75亿-90亿元，核心原因是房地产项目竣工减少导致收入下降，以及市场下行带来的毛利率下滑。

远洋集团的境内外债务重组分别在2025年3月、11月逐步落地，凭借债务重组带来的大额非现金收益，远洋集团预计2025年实现归母溢利60亿-75亿元，实现扭亏。

与佳兆业、碧桂园、旭辉一致，远洋集团的盈利也并非来自卖房、运营等核心业务，均是源于债权人承担的债务损失。

说到底，房地产行业的复苏，从来不是靠粉饰财报，只有盘活存量资产，改善核心业务盈利能力，真正偿还债务、兑现承诺，才能真正摆脱困境，否则，华丽的财报盈利数字，不过是纸面财富、空中楼阁。

END

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