国内房地产供给侧出清后，叠加现房制的普及，房地产告别高周转模式，未来竞争格局类似银行业，头部央企地产类比工农中建四大行，而万科为代表的地方国资逐渐收缩到大本营，局限于本地开发，类比当地国资下的地方性银行，其规模和经营质量的上限取决于当地的经济和人口水平。
我国城镇化率2030年才达到70%，发达国家城镇化率普遍80%以上，未来十年大学毕业生人数都是增长的，2038年才达到峰值，所谓的人口老龄化对房地产的利空，至少十年内来看都是伪命题。当然，即便房地产行业触底企稳，未来势必会呈现结构分化，京津翼、长三角、珠三角、川渝这几大城市圈人口会持续流入，只有在这些核心城市能够持续拿地、深耕运营的房企才会穿越牛熊，分红也最稳定，未来股价走势就好比美国、香港的地产龙头，即便存在周期，依旧能够创出历史新高。
$保利发展(SH600048)$ $霍顿房屋(DHI)$ $新鸿基地产(00016)$