分享个我今年抄底房产的经历

看到药神@metalslime 最近在说，小票未来收益将低于一线与强二线城市，我非常认同。

今年我的操作就是如此。

今年年初我在所在城市（珠三角）购入了一套房产，购入途径是法拍。
听到法拍或许很多人会认为风险很大，但是实际情况是：这是一批由开发商资金链紧张而被银行拿去法拍的纯新房，这个小区2019年开盘，21–23年陆续交楼，可以说是次新房了，小区整体入住率已达40％+，开发商剩了几十套房子捂盘惜售，但是没熬过房地产寒冬。
法拍刚出来的时候消息并不多，也是因为我现在居住点第一套房子就在附近，因此得到了消息，便开始关注。

入手的原因很简单：特别便宜，外加未来可能有给父母购置养老房的需求（本人现在不到30岁，也可以算是伪需求吧），另外，我现在每个月到手的公积金还完首套的月供还有溢出，也有一定“背房贷”的需求，这套房子离我现在的房子走路就两分钟。

我入手的是一套90平出头的三房，开发商精装全新房，这个房型在2021年巅峰期最高成交价去到了2.7-2.8w，一手房平均成交价在2w出头。而如今房地产下行，片区成交量达到冰点，片区二手房成交价在1.1–1.2w左右，法院以此成交价为锚点，首次拍卖以7折价格起拍。
但由于此次法拍是几十套新房同时放出，同时风声传的也不大，感兴趣的业主们都一致认为会有许多房型流拍，中介机构也劝大家一拍不要下手，因此即使有几十人感兴趣，最终一拍仍然无一成交，全部流拍。
二拍的价格在一拍的基础上再打8折，以6000每平的均价起拍，大约有100人左右参加了此次竞拍，了解到是有部分炒房客的。成交价基本都在6500-8500每平，次顶层、样板房的成交价较高。除了天地层毛坯房无人问津，其余房源全部成交。我以6900+元的均价拍到了一套东南朝向中低楼层的房子。

总价60多万，我把手头的部分现金闲钱拿出，首付了十来万，以3.0的利率贷了50w出头，月供2200元。
另外，契税，住房维修基金交了一万多，购置基础家具家电花了一万多。（家具部分是闲鱼淘的“二手”实则全新的家具，床等耐用家具是购买的源氏木语之类品牌的基础款，家电是华凌、美的之类的基础款，因为基本都是新的所以房子卖相实际很不错）。

我这个户型的三房，租房成交价在1900-2100左右，算上全部成本，租售比约3.8％。（实际上如果用这个单价买到了40平和50平小户型的话，租售比会超过5％，由于靠近大学以及市重点高中，这个小区39平的小户型可以租到1300，但是很可惜这批房源没有小户型）。

最终我以1900每月的价格，通过小红书出租给了一位稳定的长租客（为避免空置，我稍微降低了租金要求，pass了一些不稳定的租客，外加家具家电是全新的很多房客喜欢，春节回来后一周就租出去了）。
我目前是比较满意这次购房的，目前拍下房子的人们都已经拿到了房产证，也没有什么纠纷。看到现在已经有部分投资客正在出手房子了，60多w拿的，基本上80多w成交。而且这个价格在片区内非常有竞争力（毕竟是新房），但是由于不满三，税会高不少，其实出手只能净赚十几万，如果只看首付，相当于两三个月投资就翻倍了。

不过，宏观来看，由于这种房子出现在市场上，不可避免的会慢慢拉低整个片区的房价。毕竟现在房地产是买房市场。

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