香港地产公司净资产估值的不合理

一，这是我搜索出来的港股地产公司，也就是PE不超过5，PB不超过0.2，并且资产负债率也特别低，也就是不超过20%。这样的地产公司肯定是优等生了。

但这些净资产看起来非常好的地产公司，可能依然不会是好的押注机会。

因为从租金角度来看，也就是从FCF角度来看，这些地产公司的净资产估值明显是高估的。我们来举几个具体的例子来分析这些地产公司。

三，我们简单来分析三家公司来说明上面的问题。

1，万科海外今天2025年12月22日的市值是7.13亿港币，PB为0.17倍。根据2025年半年报，万科海外的净资产约41亿港币，其中有存货4.7亿港币，可能是建好准备出售的物业。$万科海外(01036)$

万科海外2025年上半年的经营盈利，即使扣除投资物业公允价值减少的5920万港币，也只有2536万港币，一年的经营盈利也就是5072万港币，我们可以把这个数字看成是万科海外的自由现金流FCF。扣除存货之后的账面净资产高达36.3亿港币的万科海外，一年产生的自由现金流只有大约5000万港币，收益率只有1.38%。也许是经济下行周期导致租金收益率如此低，也许就是会计师事务所给这些资产的估值明显偏高了。

2，金朝阳00878资产负债率很低，大股东私有化价格太低。根据2025半年报，金朝阳的净资产为143亿港币，其中投资物业是139亿港币，也就是净资产中绝大部分资产都是投资物业。2025年半年经营利润为1.8亿，其中绝大部分都是物业租赁和楼宇管理，一年就是3.6亿港币。净资产的年化收益就是3.6/143= 2.52%,可能还赶不上银行的定期存款。物业的租金收益率如此低，只能证明评估公司和会计师事务所对这些地产公司持有的物业估值偏高了。$金朝阳集团(00878)$

3，潘石屹的SOHO中国。SOHO中国今天2025年12月22日的市值为27.04亿港币。根据2025半年报，总资产681亿港币，其中投资物业就是629亿港币，也就是总资产中绝大部分都是投资物业。净资产370亿港币。这样看PB就是0.073，看起来非常低估，净资产的一折都不到。我们继续来看看总资产681亿的SOHO中国创造了多少自由现金流，也就是租金净收益。根据2025半年报，扣除1.44亿的投资物业公允价值变动，SOHO中国2025上半年的经营利润是3.81亿港币，一年就是7.62亿港币。总资产为680亿的一线城市写字楼，一年收租的净收益为7.62亿，年利润率为1,12%。如果这个租金的净收益是真实的，只能说明这些写字楼的估值被评估公司大大的高估了。$SOHO中国(00410)$

四，最后的说明。

1，举了三个简单的例子，就是这些地产公司的净资产很高，负债率也不高。但是如果按照租金收益率FCF来看，明显说明这些地产不值这么多钱，就是会计师事务所的估值是高估的。

2，也有可能是经济下行，导致这些地产公司的估值偏低。一旦经济回暖，租金上升，这些公司的估值也就是回归正常了，也就是不动产的估值也就上升了。

3，港股有很多老千股，很多港股市值不高的公司特别要留意毫无道理的再融资，合股等。

4，港股地产公司里面，肯定也有一些公司是非常好的投资机会，还需要更加仔细的做更多研究。我认为最重要的还是要重视股东回报，如果每年的租金收益很不错，但是不愿意和公众股东分享，这样的机会就要打一个大大的问号。

5，我觉得房地产业的税后租金回报，至少要达到5%，因为任何地产还有折扣和维护费用。比如SOHO中国一年的租金净收益为7.62亿港币，从租金回报率来看，SOHO中国的总资产真实估值也许就是7.62 x 20=152.4亿港币。@今日话题 @雪球创作者中心 @雪球访谈