以地产行业为例，谈价值投资的有效性
昨晚朋友问我：为什么市场有很多漏洞，价值投资依然适用？
首先，这个问题非常好。感觉你对价值投资和资本市场进行了深入而系统的思考。
资本市场的漏洞，我认为是指市场中存在一些人不按照正常的投资规则，而采用一些擦边球甚至违法的方式进行投资活动。比如曾经被抓的XX，XX等。
价值投资适用的原因是，价值投资并不是直接和这些人产生关联。价值投资的规律是和真实的包括所有自然规律的底层逻辑产生关联。
第一，价值投资者只关心企业的经营的情况（买股票就是买公司）。以及基于这种经营情况所产生的正面的经营结果，如果恰好价值投资者能看明白这家公司的经营状况（能力圈）。用中国传统的说法是，一个有自知之明的人，知道自己明白某一个事情的运转规律，然后基于对规律的理解和基于这个规律的判断，从而选择投资什么企业。说白了，就是只做自己能看明白的事，看不明白的不做。知己知彼，是个通用的规则，不仅适用于价值投资。
从企业经营层面来说，我们更多是与企业经营者为中心的一群人打交道。也就是说，我们会认真判断和分析企业经营者是否诚信的面对自己的股东。如果企业经营者会为了少数人的利益，过度侵害股东利益，这样的公司我们是不会投资的。即使短期看似有一些盈利机会。
第二，从市场参与者层面看，我们通过交易与各种人打交道。尤其是，我们不能避免其他人可能会因为情绪也好、利益也好对股价进行操纵或者影响（市场先生，理性投资）。
价值投资者的方法就是以不变应万变。即当市场给的价格，远低于我们评估的企业价格的时候买入（安全边际）。如果市场给出的价格远高于我们能评估出来的企业的价值的时候，我们就卖出。如果在这两者之间，我们可能会选择股票或现金不动，等待时机（耐心，挥棒）。
今早又追问：那像恒大这种能提前筛出来么？这也算行业龙头了吧？
我看过地产行业，地产行业的公司，质地最好的三家是：万科（原来民企，现在是深圳国资）。中海（央企中国建筑下属）。龙湖（民企，原来总部在重庆，现在在北京）
我曾经买过龙湖。
房山有两个龙湖天街，北京经营得最好的龙湖天街是朝阳那个。西苑那个吃饭的地方也是龙湖的，叫星悦荟。星悦荟边上那个别墅区，是龙湖颐和原著。
颐和原著这种属于卖出去就只有物业收入了。 天街是一直有租金收入的。
筛选出万科、中海、龙湖，主要依据是他们的贷款成本是行业里最低的，证明他们信誉是最好的。
问：那当时在你看来恒大为什么不算好公司？
像是恒大、碧桂园这种属于财务上特别激进的。贷款成本高，负债率高。
贷款成本高，证明大家认为他风险大。负债率高，就是风险大。
问：他们贷款数量太大了？
好公司负债率都比较低的，甚至有些公司不贷款。
房地产公司贷款都很多，占比都50%以上，甚至更高的。
所以看房地产，更多看贷款利率。
贷款利率低，证明经营更加稳健，房子更好卖。
龙湖：51%。
图注：以上房地产企业负债率（2019年）数据由Deepseek整理
问：这个贷款利率在炒股软件里能看到么？
至少我不是在炒股软件里看的。需要调研。
想要了解一个行业，还是需要花点时间的。
图注：以上房地产企业贷款利率数据由Deepseek整理
恒大和融创过去经营，在贷款上都属于比较激进的。
融创有一段时间看起来业绩增速很好，但是其实贷款上还是很激进。
核心其实不是软件，也不是某个数据，核心是每个行业和企业的关键点是不同的，这属于深度认知了。
就像是，你熟悉的领域中，你能分清两个大众看起来差不多的东西的深度差异。深度认知很多时候都是关键点和细节（这里举例用的是朋友比较熟悉的例子，是属于我能力圈以外，但他能力圈以内的一些案例）。
小结：
近期我在写理性投资，长期投资，价值投资系列文章，关于价值投资的有效性的范围，是很多人关心的问题。正好通过和朋友的对话，尤其是结合大家都比较了解的房地产的案例，可能更便于大家去理解价值投资的有效性。
包括在解释价值投资有效性过程中，还提到买股票就是买公司、能力圈、市场先生、安全边际、耐心、挥棒、理性投资、这些价值投资中经常出现的核心概念。
这篇以房地产为例，恰好可以提醒大家，价值投资看似最大的价值在于盈利，但实际上价值投资最大的价值在于规避风险，只有规避风险才能保证更长期的盈利（长期投资）。
在后续的文章中，争取结合一些过往的经验和案例，变换多种角度来解释这些概念，以便于大家更好地应用。