写在万科正式爆雷前——匆匆忙忙，连滚带爬
作为一个曾经的地产从业人员，运气好也算是全身而退，简单写一点东西感概下……
1、作为房地产行业的一块招牌，万科走到今天这一步，说实话挺可惜的。
深铁作为地方国资，支持力度也是远超预期——不管背后是怎样的考量，目前这个局面，可以说是最差的一种情况了。钱已经支持了1000多亿，雷还是捂不住，“地产头牌”这个品牌大概率也保不住了，真的是天灾人祸都集齐了。
2、今天更想聊的是，房地产这个生意到底算不算一门好生意？（我们先不谈万科管理层的职业操守问题。）
在房地产的黄金发展期，尝到甜头的地产公司当然觉得这是个赚钱的好模式——买地可以抵押融资，开发过程中一环套一环，除了必须付的行政报规这类刚性支出，其他乙方费用基本都能拖，本质上就是转包，把资金压力往下家压，层层传递。可以说，房地产这个模式天然就带着高杠杆。
再加上市场一路上行，很多老板和公司靠着高超的“财技”实现了十倍、百倍的增长；行业龙头也从百亿、千亿一路冲到五千亿，直到喊出“万亿”口号的时候，市场突然就停了。稍微在高位晃了晃，就正式进入下跌通道。真是应了那句话：出来混，迟早要还的。
在这十几二十年的地产黄金期，大部分参与者都是胆子越大赚得越多，良心丢了赚得更多。整个行业弥漫着“满仓加杠杆、一把梭哈”的氛围——企业买地、员工跟投、买房的人，基本都是本金加借款再加银行贷款，杠杆叠满，承担的风险早就远超自己的实际承受能力。
结果跌了三年，基本就把前面三十年赚的钱全亏光了，还倒欠一屁股债。真的是干死干活，最后把自己干死了。杠杆，就是一切风险的源头。而当整个行业都被绑在这辆高速列车上的时候，结局其实早就注定了。
地产这行的从业人员，其实基本都是高知，985、海归一大堆，基本常识应该都懂。包括2018年万科就喊出“活下去”，那时候郁亮们肯定对风险有充分认知。但从业人员一是离市场太近，在行业上升期，大家都是被这趟快车带着跑的，天天冲排名，而排名又直接关系到银行授信额度、发债额度、利率高低。
另一方面，政府在这条产业链里，既是参与者又是裁判。所有人都盯着政策、宏观、风向，打心底里相信最后那只“看不见的手”能掌控全局，不会让房地产真的倒——毕竟过去三十年都是这样过来的！
所以这个行业才会在这三年跌得这么惨，天雷滚滚，三十年积累的财富灰飞烟灭。而即便是这样，深铁还是义无反顾地去救万科，大家都觉得它值得救、也该救。但现在看来，那只“看不见的手”其实也只是参与者之一，在周期规律这种真正的大势面前，它也无力回天。
最后，给股票投资者（特别是地产股投资者）几点建议：
1. 房地产这个行业肯定会继续存在，但万科在不在不好说。当一个行业或者一家企业，必须靠外部力量干预才能硬撑下来，其实它已经“死”了。价值归零，是客观规律。
2. 一定要深刻理解：买股票就是买公司，买公司就是买它未来的现金流。不是看它过去多辉煌，也不是看现在多惨，而是要看它未来10年、20年、30年能不能持续产生现金流。
3. 对杠杆一定要警惕再警惕。能不用就尽量别用，地产就是最好的反面教材。别心存侥幸。
4. 当你发现自己真的错了，任何时候卖出都不晚。只要不上杠杆，股票最大的好处是不会归零，更不会让你倒欠一屁股债。所以错了就要认，及时改正。
5. 地产这一课，对所有人都是深刻的教训：远离杠杆！只做自己承担得起后果的事。本分，真的很重要。