$太古地产(01972)$
前阵子我协助几位朋友处理了万达商业的股权问题，一级投资者对非核心地段的商业前景还是非常谨慎的，宁愿牺牲长远，也选择要求万达赎回，以拿回本金+利息。万达、新城有弹性，但确定性不足，我认识的几个长线投资者（美资、国资）不愿意持有。
延伸到太古，内地/香港核心商业+核心写字楼，确定性显然好很多，但最终的问题是长线稳健运营有没有价值？
1. 从美、日、欧洲、香港多个周期经验来看，债务周期时间不好估算，但方向上总能够走出来。
2. 从各家银行披露的理财户口/私人银行户口户均资产来看，高净值人群的资产是增加的，高净值消费力其实在通涨，只是大多数下中产/打工阶层的消费力通缩。太古的客群画像毋庸置疑是高净值。
3. 高端地段收租模式是人类历史上最具备韧性的收入来源之一。高端消费也有周期性，但高净值人群消费的韧性很强，弹性不大，这也是多次证明过的。重奢在长周期可以跑赢，甚至是大幅跑赢通涨(clpi指数年化增长约是通涨的两倍）。以及
4. Worst case, 如果无法提价，太古有7-8的租金回报率。多位专家分析过，我对分析结果赞同。
5. 在最恶劣的地产周期下，凭借自身低负债和伙伴关系，借入2-3%成本的人民币，投资deeply discounted 高端地段，这是长期的投资之道。
太古大幅下跌后，概率赔率比较合适，策略有善用自身优势且保持连贯性，纳入到港股收息组合中。仅为个人看法。