2026年房地产要开始上涨了？

$房地产ETF(SH512200)$ $房地产(CSI931775)$ 这一周黄金、白银等贵金属价格暴跌，处于剧烈的震荡中，很多人急着去卖黄金，很多人着急去抄底。世人总是在某种资产价格上涨后，给资产的上涨找一堆理由，并对此深信不疑；而某种资产下跌后，又给资产的下跌找一堆理由，并在资产的继续下跌中，不断验证自己的观点，并对自己的观点深信不疑。其实万事万物都是有周期的，涨多了就会下跌，跌多了就会上涨是亘古不变的真理。作为理性的长期投资者，在资产大幅上涨后，看到的更多应该是风险，就像这周的贵金属，连续两天大幅度下跌，之前很多人信奉的黄金是硬通货，战时买黄金等理由不攻自破了。如果前段时间高位买入贵金属及相关股票的人，大概率要高位站岗了。在资产价格大幅度下跌后，看到更多的应该是机会，而不是盲目跟风贬低这类资产，还是那句话，买在无人问津处，卖在人声鼎沸时，房地产目前就处于被极度看空的阶段。
2026年一开年，《求是》杂志就发表一篇评论员文章《改善和稳定房地产市场预期》,开篇就提到：房地产带有显著的金融资产属性，关联性强、涉及面广、社会关注度高，加强预期管理对稳定房地产市场具有特殊重要性。什么是金融属性，就是投资为目的购买房产，可以实现财富的保值增值，也许不会发生短期暴涨，但拉长时间看，应该是长期缓慢增长的，至少该资产增长幅度应该高于通货膨胀。这是自2021年提出“房住不炒”概念后，首次提出金融属性。虽然这只是一篇杂志文章，但是其影响非常深远。大家还记得疫情解封的时候吗？首先也是官方媒体吹风，随后有地方响应中央的号召，几个月后就全国都逐渐放开了。国家的官媒肯定不是随便发文章的，发表文章的观点也不会忽左忽右的，肯定是中央有相关指示才会发表有明确观点的文章的。
随后房地产不断出利好政策，首先是某些城市进行房地产贷款贴息，公积金贷款利率今年继续下降至2.6%。上海开始当地政府成立专门公司进行城市内老破小收储了。随着中央的定调，各地房地产的利好政策会继续发布。其实各地房地产不景气，最受影响的应该是地方政府。近十几年来地方政府的主要收入来源卖地，只要房地产景气，地才能卖的出去。虽然国家鼓励地方政府发展新质生产力和增加股权类收入，各地政府也在积极布局，但这种发展不能一蹴而就，而是一个缓慢增长的过程，对于当下的稳定经济和解决就业收效甚微。以目前新质生产力的体量完全不足以支撑各地政府的财政开支，也无法给当地解决大部分老百姓的就业问题。
房地产行业涉及的产业和解决的就业是最多的。房地产影响上游的水泥、钢铁、玻璃、建材、防水、建筑、工程机械等，以及下游的家电、家具、装修、涂料、瓷砖、卫浴、燃气灶具、电缆、管道、灯具等等。房产交易和贷款还会影响银行、房产服务、白酒、消费、税收等，可以说房地产影响千行百业，关系到从事这千行百业无数人的就业和收入，这些完全不是新质生产力所能解决的。不管未来芯片、IA、机器人如何发达，这些行业毕竟是技术含量非常高的，只有极少数的社会精英才能从事这些行业。大部分普通老百姓还是从事技术含量不高的传统行业。所以，这次《求是》的文章重新将房地产恢复到比较重要的位置，这种明确的定位对房地产行业的影响必然是巨大且深远的。
在2026年中央的工作重中之重是扩大内需，为什么这几年消费都非常低迷，很大程度上是因为房地产持续下滑。因为房地产在居民资产中占有大头，如果房价持续下跌，那居民财产将会持续缩水。我们设身处地地想想，假如你有两套房，如果每套房从100万增值到200万，那你的总资产就超过400万，即使你不卖房也会感觉自己是个有钱人，也可能会拿出几万块钱来满足自己的各种消费，而你的消费就是别人的收入，就是扩大的内需。相反如果房价持续下跌，从100万跌到50万，你的总资产就变成100万了，你仍然不卖房，你也会感觉自己的财产大幅度缩水，即使你有钱也会存起来，不敢消费，也没有消费的心情。因为你会预期房地产会持续下跌，最终可能会归零，你肯定要好好地持有现金，既不敢投资也不敢消费，这就是为什么这几年居民的存款持续大幅度增长。
2021年底，居民存款总额约为103.6万亿元，2022年-2023年每年增长16万亿，2024和2025年每年增长14万亿，截止2025年，居民存款总额已经达到约160万亿元。如果房地产持续下跌，中国的消费不可能好起来。相反如果房地产受政策刺激开始上涨，那必然会极大的刺激消费。如果要扩大内需，必须要稳住房地产，甚至让房地产恢复上涨。这样简单的道理，连我这种斗升小民都可以想明白，我想国家智库人员肯定也能想明白，就看国家愿不愿意出手了。
我曾经写了一篇《保利发展也会暴雷吗？》（有兴趣的朋友可以点击链接阅读原文），文章中写道，国家不是没能力出手稳住房地产，而是看国家愿不愿意出手，或看国家认为是否到出手的地步。而且我认为如果高层想做，有很多种方法，比如房地产贴息，国家队下场收储，比如老旧城中村改造，等等国家有很多种方式。下图是2024年股市的走势图，在9月份及以前的持续下跌后，国家在9月24日突然出台大力度的政策，突然就引爆了股市，上证指数来了一个跳涨，甚至千股涨停，上证指数在短短几天内上涨近1000点，股市的市场活力一下子就被激发出来了。实践证明这种大力出奇迹的政策远剩余逐渐给政策的添油战术，这也是《求是》这篇文章给出的观点。我觉得房地产可能也会出现类似的情况。越是房地产持续下跌，越会推动大幅度刺激政策的出台。股市中有句俗语叫横盘有多长上涨就有多高，下跌时间越久，积累的上涨动能越大，未来涨起来越会迅猛和持久。

有些人参考国际惯例，根据联合国人居环境署、世界银行及国际主流房地产研究机构的长期观察，租售比=租金（月或年）/房产总价，合理的月租售比范围一般为：1：200至1：300，即租售比在0.33-0.5%每月，或4-6%年化是合理区间，比如一条房子300万元，年租金应为12万-18万，月租金约1-1.5万元，才属于合理区间。若年租金回报率低于4%，租售比高于1：300，说明房价偏高，投资回报偏低。若年租金回报率高于6%，租售比低于1：200，则可能房价被低估，或区域租赁需求旺盛。
年租售比的倒数就是市盈率（PE）=房子总价/年租金，也就是假设你全款买房，房子出租用于多久才能收回成本。将国际公认合理租售比换算成市盈率，区间大约在16.67-25倍之间，这意味着，在理想状态下，一套房产的总价相当于其年租金的16.67至25倍。即每年的租金收入来计算，大约需要17-25年才能收回购房成本，这样租金回报率大概是4-6%之间，这是国际公认的合理房间估值范围。如果以此来估值中国房地产，那么房子的价格还没有跌到位，目前很多地方的租售比约为2.5%，也就是在租金不变的前提下，房价再下跌一半，租售比达到5%，才是合理的价格。
用租售比来给房地产估值，认为租售比为300比较合适，认为房地产的回报率在4-6%之间比较合理，我认为这种方式不妥，国际通用对房地产收益率的判断是基于无风险收益率为4%来计算的，对国内的也按照这种方式来测算就属于刻舟求剑。因为目前中国的大额存单的利率约为1.5%，可以预见的未来。随着美联储进一步降息，国内降息的空间也会逐渐扩大，未来的无风险收益率可能会降低到1%以下，而国内大部分城市的年回报率大约为2.5%，如果换算成PE，大约是40PE，虽然远没有达到4-6%的回报率，但是远高于银行1%的存款利率，其实投资价值已经逐渐显现了。如果可预见的未来，国家促进物价或资产价格温和回升，货币持续贬值，持续温和通货膨胀，房子价值凸显是确定的。如果买房还可以贷款，首付15%，相当于动用了6.67倍杠杆，利率还非常低，贷款期限超级长。在股市中不可能有如此长期的低利率的融资成本，房地产的价值就进一步凸显出来。
虽然在股市中股利率有5-6%的股票有很多，但是在中国参与股票投资的毕竟是少数，而拥有房产的却是大多数人，房产价格对经济的影响远大于股市。而且房子毕竟是实物资产，对于大多数人来说，拥有房产等实物资产比持有股票等一串代码的虚拟资产心里更踏实。另外投资股市不能加很多倍杠杆，如果加了杠杆，一旦出现剧烈波动就容易被强制平仓，而房地产可以加6倍杠杆，即使短期出现剧烈暴跌也不用担心出现爆仓的风险。在低位加6倍杠杆。长期持有如果出现上涨，就会6倍的放大收益，所以在低位购买加杠杆是很划算的。现在很多地方的房价都已经跌到2016年的房价水平了，相当于十年的涨幅都已经抹平了，而其实这十年通货膨胀是存在的，2015年居民存款总额只有55万亿，到2025年已经达到160万亿了。2015年的10万元的购买力远大于2025年的购买力，我可以判断房价已经进入低估区间了。
很多人认为未来人口下降，房地产将会严重过剩，我认为这是长期的影响，如果是年轻人结婚买房的需求，那应该是大约20年前的出生率影响当前的房价。在我身边出生于农村的孩子，很多都考上大学，这些考上大学的年轻人将来大概率不会回农村居住，必然会留在一线大城市或省会城市，至少也是地级城市，未来还会有一代一代的年轻高校毕业生从农村走向城市，很多人会提出现在的年轻人既不买房也不结婚，有没有一种可能正是因为房地产不行，相关行业就陷入严重内卷，所有人的收入下降，挣钱越来越难，年轻人才不愿意结婚买房的。而且越是房价下跌，老百姓越不愿意买房，一旦房价进入上涨趋势，这三年被压制的购房需求将会集中释放，就如同股市的跳涨一样。
很多人总是顺着趋势考虑问题，认为上涨的资产后面会长期持续上涨。下跌的东西以后就会持续的下跌。这导致的结果就是追涨买入某种资产，而将某种下跌的资产在低位割肉。人性使然，所以大部分人都不适合投资。只有善于逆向投资的人，才能在投资中获得收益。不管是投资股票、黄金，还是投资房产都是一样的道理。商圣范蠡就曾经说过：贱取如珠玉，贵出如粪土。长期有价值的资产，在众人不看好的时候，就是绝佳的投资机会。
我的分享不代表任何房子买卖推荐，只是坦诚的分享一种思考，分享投资理财的思路和方法，我也并不保证绝对正确，请谨慎参考，对于房地产的买卖还是要基于自己的实际情况，经过长时间理性认真思考才能作出正确的决策，毕竟买卖房子是家庭的大事。如果您觉得本文对您有所帮助和启发，欢迎点赞和转发，也欢迎关注我们-朝红价值投资。投资应该有逆向思维，买在无人问津处，卖在人声鼎沸时，才是投资的真谛。本文完，感谢阅读。