招商积余-这个公司很稳定

$招商积余(SZ001914)$ 昨天分享了自己对房地产未来发展的一些看法，有些人认可，也有更多的人反对。很多人都觉得房地产将会长期低迷，偶然的机会我发现了一家专注做物业的公司，这家公司的股价是被房地产拖累了，长期处于低迷状态。今天我们就来挖掘一下这家公司是否值得投资。
下表是招商积余近10年营业收入、净利润和股价的表现
年份 营业收
入（亿元） 净利润
（亿元） 股价
（前复权）
2015 55.19 4.01 10.65
2016 63.29 1.61 10.93
2017 58.93 1.51 8.45
2018 66.56 8.57 6.32
2019 60.78 2.86 19.43
2020 86.51 4.37 20.77
2021 105.91 5.13 19.63
2022 130.24 5.94 14.85
2023 156.27 7.36 11.55
2024 171.72 8.40 10.33
2025（前三季度） 139.42 6.86 10.65
就是企业的稳定经营和增长，深深的吸引了我的关注。从上表中可以看出，招商积余的的营业收入和净利润都是在波动的增长，尤其是在近六年营业收入和净利润都是在持续稳定增长。但参考年线K线，在2020年达到顶峰20元，随后的五年股价持续下跌，与应收和净利润的增长完全成反比。当前企业的市盈率大约为13倍，市净率仅为1.13倍。我认为最终企业的成长，逐渐消化了以前过高的估值，当前股价已经逐渐进入偏低估状态。
在西方对于价值投资的论述中，曾经有遛狗人和小狗的比喻，企业的价值就是遛狗人，企业的股价就如同小狗，小狗特别活泼，有时候跑到人的前面，有时候跑到后面，但拴狗的绳子始终牵在遛狗人的手中，最终小狗都会回到主人身边。在A股市场经常有人质疑价值投资的有效性，比如招商积余这支股票，营收和净利润连续6年实现稳定增长，股价却连续五年持续下跌。
在A股市场中，价值投资仍然是十分有效的，只是那条拴着小狗的绳子特别长，周围还充斥着迷雾，小狗很久也没有回到主人身边，很多人以为拴狗的绳子已经断了，其实这绳子并没有断，还一直牢牢握在遛狗人的手中。价值投资的回归可能需要更长的时间，可能需要五六年的时间才能回归。而一旦价值回归，往往来的迅猛,可能几个月的涨幅就追上业绩三五年的涨幅。其实这对于价值投资者是好事，因为当价值和价格出现严重错配的时候，投资者勇敢买入，往往可以获得超额收益，除了赚企业成长的钱，还可以赚到价值回归的钱。
招商积余全称为招商局积余产业运营服务股份有限公司，股票代码：001914.SZ，是一家由央企招商局集团控股的A股物业资产管理龙头企业。众所周知，招商局集团是中国四大财团之首，四大财团按照规模，依次为招商、中信、华润、保利。招商集团是根正苗红的央国企，旗下有招商蛇口、招商银行、招商证券、招商地产、交通物流等业务。招商局集团由李鸿章于1872年创建，是中国历史最悠久的现代企业之一。2023年总资产超过13万亿元，是妥妥的央企之王。
1.公司背景与市场地位，
成立与上市：公司成立于1985年5月29日，于1994年9月28日在深圳证券交易所上市。
控股股东：实际控制人为招商局集团有限公司，其控股子公司招商局蛇口工业区控股股份有限公司是招商积余的第一大股东，持股比例达47.45%。
行业地位：公司是A股物业管理行业的领军企业。在非住宅类（如政府公建、产业园区、学校医院等）物业服务领域占据领先地位。根据各机构排名，其综合实力常年位居行业前五。
2. 核心业务与商业模式
公司战略目标是成为“中国领先的物业资产管理运营商”，业务围绕物业管理与资产管理两大核心展开，并创新性地提出了“沃土云林”商业模式。
物业管理业务：这是公司的核心与基础。服务业态全面覆盖住宅、办公、商业、园区、政府、学校、医院、交通枢纽等。业务具体可分为：
基础物业服务：保安、保洁、绿化、维修等，是业务根基。
平台增值服务：以“到家汇”线上平台为核心，提供社区零售、到家服务、空间资源经营等。
专业增值服务：通过专业子公司提供设施管理、房产经纪、建筑科技、安保、餐饮、干洗、社区康养等一体化解决方案。
资产管理业务：主要为商业运营、持有物业的出租及经营，旨在实现资产保值增值。
3. 经营规模与财务表现
公司业务高度市场化，规模与财务表现在行业内均属第一梯队。
管理规模：截至2024年末，公司进驻全国超160个城市，管理面积达3.65亿平方米，在管项目近2300个。
4. 发展战略与优势
战略核心：“12347”发展战略。即围绕1个目标，发展2项核心业务，承担3大战略协同，坚持4大发展原则，推进7大战略举措。
核心优势：
央企资源协同：依托招商局集团及招商蛇口的丰富资源，在项目获取和业务协同上具备天然优势。
市场化能力突出：公司第三方项目占比高，不依赖母公司输送项目，2024年来自第三方的新签合同额占比超过90%，市场竞争力强。
科技与服务创新：持续推动数字化升级，并在服务上围绕客户需求不断创新，如探索“物业+康养”等新赛道。
总的来说，招商积余是一家背靠央企、市场化运营、业务全面且财务稳健的综合性物业资产管理平台。不管未来房地产行业如何发展，物业管理行业是永远不会消亡的行业，各类小区只要有人居住，就总需要有组织来管理，建造房子是赚一次的钱，如果未来不需要那么多房子，房地产行业的增速终将放缓。而物业行业是一个细水长流的行业，只要企业经营稳定，管理规范。今年小区需要物业公司，明年仍然需要物业公司，以后每年都需要物业公司管理，不管房地产行业发展是否景气，也不管经济环境如何。物业行业都可以给公司带来稳定源源不断的现金流。而且招商积余的主要做的不是普通居民物业，而更多的是国有政府公建、高校医院、产业园区、交通机构，这些单位或机构的运转具有长期的可持续性。而招商积余有雄厚的央国企背景，对于一些国有单位或机构就有先天的竞争优势，尤其是一些对价格不敏感，首先在乎服务和安全的机构。
招商积余已经成为物业管理行业的绝对龙头，并且企业的营收和净利润都远高于同行企业，在其他物业上市公司受房地产大环境不好的影响，大多处于微利或亏损状态时，招商积余一枝独秀，营收和净利润都可以持续稳定增长。目前是A股房地产服务行业中，市值最高，净利润最高，营业收入最高，市盈率最低，市净率最低，妥妥的被房地产行业不景气错杀的房地产服务行业的绝对龙头。
招商积余未来的增长空间如何呢？企业的护城河是否牢固？这要看企业的业务布局和企业发展策略。
招商积余的业务布局和行业发展趋势相辅相成。一方面，其业务结构深刻体现了当前行业向 “精细化”、“专业化” 和 “科技化” 转型的方向；另一方面，公司自身的“沃土云林”模式，正是其应对行业新挑战、抓住新机遇的战略实践。
为了让您快速了解，我将招商积余的业务布局和行业趋势的核心对应关系整理如下表格：
招商积余的业务布局 体现的核心行业趋势 说明与数据
“沃土”基础物业深耕 趋势：从规模扩张到“守盘与精细化” 公司不再单纯追求面积增长，而是强调“有进有退”，退出低质项目，聚焦优质项目和服务品质。
“云林”多元增值服务 趋势：服务延伸与价值创新 专业增值服务2024年收入增长23.77%，2025上半年增长86.8%，远高于基础物管。正从“保洁保安”向综合解决方案商转型。
“非住宅”业态绝对主导 趋势：非住宅赛道成为主战场 2025上半年，非住宅业态收入占基础物管收入的72%。新中标项目覆盖高校、交通、产业园区等多类业态。
组织架构“瘦身提效” 趋势：房企“减负过冬”，物企“修身练功” 2025年公司拆分华东城市公司，旨在缩短管理半径，强化属地深耕。这与房企被动收缩有本质不同。
科技赋能与低碳运营 趋势：科技化、绿色化成为效率关键 公司在管项目应用智能化设备；行业正通过AI、物联网等手段降本增效，并响应“双碳”目标推行绿色管理。
当前，行业正经历深刻转型，主要体现在以下方面：
发展模式之变：从“跑马圈地”到“精耕细作”。行业规模增速已显著放缓。未来的竞争关键在于守住现有优质项目，并通过精细化运营提升单项目效益。开源证券指出，行业正从规模扩张导向转为服务品质导向。
价值重心之变：从“基础服务”到“资产管理”。物业管理方的角色正从“辅助者”向“经营者”和“资产价值伙伴”转变。具备资产管理思维，能够通过专业化运营提升资产现金流和长期价值的物企，将更具竞争力。
增长引擎之变：非住宅与城市服务成为新蓝海。随着房地产行业进入新阶段，非住宅业态（商写、产业园、学校、医院、公共交通等）和城市服务成为物企市场化竞争和开拓增量空间的关键赛道。
核心能力之变：科技与绿色成为“必修课”。引入AI、物联网等技术降本增效，以及推行绿色低碳的运营方式，已从“加分项”变为关乎成本控制和长期可持续发展的“必选项”。
招商积余作为行业龙头，其业务布局精准地踩在了行业转型的节奏上：依托央企背景和市场化能力，深耕非住宅“沃土”，并通过“云林”模式构建多元增长曲线，同时以组织优化和科技应用提升效能。展望未来，能够提供高品质服务、具备资产管理能力、并在特定细分领域建立专业壁垒的物业企业，将更具发展韧性和成长潜力。
招商积余深刻把握以上的发展方向，在这些领域精耕细作，持续修炼内功。虽然物业管理行业是技术含量并不算高的行业，往往拼的是行业口碑和专业化服务，以及业务多年的持续稳定性，这些都是央国企背景的招商积余的优势，所以我认为招商积余的未来市场空间还会继续扩大，企业的竞争壁垒还会持续加深。
招商积余在长期被需要的行业中，经营稳定、持续增长、估值不高，这样的企业如果长期持有，必然带给投资者稳定的回报。物业管理行业也许并不如高科技行业，那样有想象空间，但也并没有高科技那样激烈的竞争，需要把大部分的收入再次投入研发，即使如此还有随时被替代的可能。持有招商积余这种类型的公司，也是不会出现业绩十倍的爆发式增长，却可以带给你持续稳定的回报，也可以让投资者夜夜安枕。招商积余的分红率不算高，不足2%，近几年有缓慢增长的趋势，前十大股东中有一支社保基金和一支养老基金，我想大概率也是看重企业的稳定经营。
我的分享不代表任何买卖推荐，只是坦诚的分享一种投资理财的思路和方法，投资中应该不断拓展自己的能力圈，将资金分散在确定性高的几支股票或几个板块中，可以大大降低投资风险。如果您觉得本文对您有所帮助，欢迎点赞和转发，也欢迎关注我们-朝红价值投资。在投资中不追求热点，不买入在聚光灯下被受吹捧的企业，只在被冷落的低估企业中寻找机会，慢慢布局长期持有，赚钱是大概率的事情。本文完，感谢阅读。