港股A股地产股暴涨原因简析，怎样选股？
昨天（1月29日）的A股、港股地产板块暴力反弹，融创中国、中国奥运大涨30%，小市值#地产股崛起# ；A股地产板块$新城控股(SH601155)$ 、$招商蛇口(SZ001979)$ 、滨江集团等大幅反弹，$房地产ETF华夏(SH515060)$ 等都上涨超3%，#房产股应声大涨# ， 流行性推动的结构性牛市成交量大增，市场资金偏好高低切，均值回归，补涨行情能持续吗？
结合最近密集落地的#房地产# 政策、楼市成交量和房价的边际变化来看，反弹是“政策底+资金底+基本面边际改善”三重共振的结果。
政策定调把稳楼市提到了重要位置。 1月2日，《求是》杂志刊发开年文章，明确房地产是国民经济重要支柱产业，提出政策“一次性给足”，彻底打消了市场对政策收紧的顾虑；1月24日，央视新闻联播更是用3分钟专题聚焦房地产，重申“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，肯定了前期政策的成效，释放出持续加码支持的明确信号。1月28日，财联社重磅消息，多家房企人士确认，监管已不再要求多数房企每月上报“三道红线”指标，仅出险房企需定期汇报。要知道，“三道红线”自2020年出台后，一直是悬在房企头上的“紧箍咒”，直接限制了房企的融资渠道，导致这几年房企偿债压力居高不下，即便此前有多项利好出台，效果也相对有限，2025年全年65家典型房企累计融资总量仍同比减少14.1%。绝非简单的“减负”，而是政策导向的重大转变——监管从“全面高压”转向“精准拆弹”，说明大部分房企的风险已经可控，房企在融资和经营上获得了更大的自由度，短期能直接缓解现金流压力，降低债务违约风险，长期则能让房企从被动去杠杆转向主动优化负债结构，意义甚至超过降息等传统调控手段。融资端还有多项配套利好：2025年12月30日，央行、金融监管总局明确白名单房企项目贷款可展期最长5年，推行主办银行制与项目公司制结合的模式，帮房企缓解短期偿债压力；2026年1月9日，住建部、央行出台融资纾困细则，将保障性住房再贷款利率降至1.25%，支持地方国企收购存量商品房用作保障房，既帮房企去库存，又完善保障房供给，一举两得。
需求端的政策，也在精准发力激活市场。1月1日起，个人出售不足2年住房增值税率从5.3%降至3%，300万的二手房能少缴约6万税费，切实减轻二手房交易负担；存量公积金贷款利率落地，5年以上低至2.6%，200万商贷月供能减少近1000元，直接降低购房者的还款压力。
还有两项关键政策：1月14日，换房个税退税政策延期至2027年底，出售住房1年内重购的，全额退税比例提至100%，300万房产可退3万个税，直接刺激改善型需求入市；1月15日，央行明确全国商办用房首付比例从50%统一降至30%，深圳、广州等一线城市率先落地，大幅降低商办市场去库存门槛。
地方层面的配套政策，更是遍地开花。多地将公积金“商转公”比例提至80%，首套房提取100%公积金支付，珠海推出换房补贴，深圳、广东、陕西全面落实商办首付3成政策；三四线城市也人才购房补贴或“以旧换新”政策，打通“卖旧换新”链条，全方位激活刚需和改善需求。
政策的效果，已经开始逐步显现，楼市基本面呈现明显的边际回暖迹象，但分化格局依然突出。国家统计局数据显示，2025年12月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体下降，但一线城市新房、二手房价格环比降幅均在收窄，其中上海新房价格环比上涨0.2%，同比上涨4.8%，实现双涨，印证了核心城市的需求韧性。
成交量方面，回暖信号更明显。2026年开年以来，全国15个重点城市二手房成交量持续回升，北京、上海、深圳三大一线城市成交增幅显著，2025年12月上海二手房网签量突破2.2万套，北京二手住宅网签量达1.72万套，环比增长19.1%，创近9个月新高。主要集中在核心城市，二三线城市房价调整压力仍存，全国范围内的全面回暖还需要时间。
再看板块估值，目前地产板块的估值处于历史底部区域，具备安全边际。A股地产板块的市盈率、市净率均处于历史低位，很多优质房企的估值甚至低于净资产，属于“被严重低估”的状态；港股内房股的估值更是低到离谱，不少头部房企市盈率不足5倍，市净率低于0.5倍，这种估值水平，即便后续只实现小幅估值修复，也能带来可观的收益。给点阳光就灿烂。
资金面也给出了明确信号，逆向投资机构如泽元已经开始大举布局地产板块，截至2025Q4，整体公募基金对A 股房地产行业配置已经降至0.43%。2025 年12 月以来，二手房增值税率下调，商业用房贷款最低首付下调，北京也再次放宽限购，政策面整体较温和。在宽松政策预期下，看好房地产市场筑底企稳，板块配置价值凸显。就连半夏投资的李蓓近期也明确表示，基于供给侧大出清、总量周期性回升等因素，半年内地产或出现“十年一遇的机会”，但她同时强调，行业全面康复还需要1-3年时间，而且会呈现高度分化特征，更多是地产股的投资机会，而非房地产市场的全面反转。
现在布局地产股，该怎么选？逢回调分批买入，控制仓位：切勿盲目追高，也不要过度悲观，理性看待行业转型，才能在这波行情中赚到属于自己的收益。 你说呢？
第一，优先选择优质央企国企和核心城市的优质民企，避开出险房企。当前地产行业分化严重，政策利好主要向优质房企集中，部分出险房企的债务问题还没彻底解决，存在退市风险，普通人选股难度极大，很容易踩雷。建议重点关注保利发展、招商蛇口等头部央企国企，以及新城、滨江集团等优质民企资金实力雄厚，抗风险能力强，能充分享受政策红利和估值修复的收益。
第二，如果不想费心选股、盯盘，担心踩雷，那么房地产ETF会是更稳妥的选择，例如房地产ETF华夏（515060）跟踪中证全指房地产指数，近两年涨幅11.7%，截止昨天今年涨幅6.3%。覆盖了A股市场上的优质地产企业，包括保利发展、招商蛇口等核心标的，持仓分散，能有效规避个股违约、暴跌或退市等风险，一键把握整个板块的反弹红利，而且交易成本低、流动性好，即适合短期波段操作，也适合看好房地产逢低长期配置，省心省力。
以上观点仅供参考，不构成投资建议，根据自己的风险承受能力选择。行业仍处于调整转型期，全面复苏尚需时间，需求复苏可能不及预期。