关于选择现阶段的地产

我最近发表过一系列的关于现阶段房地产企业哪怕是亏钱，只要能快速把土地货值（存货栏目）变现金，那么就是一件好事
很多朋友不理解，为什么亏钱卖楼还是好事
首先，我当然特别支持赚钱卖楼（比如长实都是赚钱在卖），这个肯定是好事
其次，我们考虑的主要是因为市场对房地产企业进行了超大额的折价，比如$长实集团(01113)$ 的市净率是0.3几、$龙湖集团(00960)$ 的市净率是0.4几、$华润置地(01109)$ 的市净率是0.8（因为华润置地的资产特别好）、即使在A股，金地集团等也基本都是0.3-0.6pb。
也就是市场是把他们的资产当作大部分“无法变现、无法处置、计提不足、虚高为了贷款”处理的。
因此地产企业在深度破净的情况下，市场对他们的货值之类的预计本来就是变现价值3折、4折、5折这样考虑的。
那么地产企业如果能把货值平着卖（1:1变现），或者略微销售（变95折、9折现金），甚至大幅降低负债。那么其实由于他本身的市场报价是破产or完全不足值考虑的，反而有价值回归的可能性。
因此我目前最想看到的不是地产企业惜售屯地，因为人口结构，除了香港和一线城市，长期我是不看好捂地的，中国城市化推高房价的历史大部分已经过去了。
现在我最想看到的，是哪怕打折卖，只要把楼和土地尽快变成现金，然后逐渐脱离这个房地产的业务，转型非周期的公共事业、商场管理等。
这也是为什么我选股最终选出来是长实和龙湖，他们都是在排除掉破产风险之后有极大的转型的希望的，其中长实目前利润的45%来自于公共事业，20-30%来自于餐饮、收租、旅馆；龙湖同样是靠非周期项目的百亿利润在维持基本盘
而我中间半路卖掉了龙湖保留长实，很大程度是因为长实的公共事业目前半年报依然以10%+的增速在增长，同时长实的净负债率仅有4-5%，可以说是完全没有压力+转型事实上已经成功；龙湖则有息负债遗留的比较多，同时内地货值太大，还需要好多年变现压降负债，我对介入的价格要求更多的折让以覆盖更多的时间成本。
但这些企业的思考核心，我认为就是转型+极度的低估，因为房地产的历史败走时间导致他们都处于极度低估的阶段，资产都是3-5折的报价，同时我不认为长实的香港和内地捂住的楼盘不足值，龙湖一线城市的土储占大头，大概率8-9折卖出的问题不大（平均看）。
综上所述，我看的是非周期业务起来把估值降下去+手里被当作3-5折而实际上能够8折以上变现的资产。