融创服务的战略调整，是在对行业龙头华润万象生活和区域龙头滨江服务等的深刻学习。
1、学习华润万象生活的“断舍离”：华润主动退出低质项目，追求“有质量的营收和利润”。融创服务出售彰泰、退出三四线，做的是一模一样的事。这是行业趋势，融创服务在跟进。
当然，华润的商管业务赋予了其极高价值，但即使剔除这个因素，纯看住宅物业，差距也不应如此巨大。这显示了融创服务如果战略成功，其巨大的估值修复空间。
2、学习滨江服务的“深度聚焦”：滨江在杭州做到极致密度，从而降本增效。融创服务正在一二线城市内部提升“单城市项目密度”（2024年年报中提升11%），目的就是复制滨江的成功模式，在一二线市场里做“小滨江”。
滨江服务证明了“高浓度、高质量”战略的成功。其在杭州的高密度管理带来了极高的效率和利润率。融创服务正在做的，就是尝试在全国多个一二线城市复制“滨江模式”，成为“全国化的滨江”。它聚焦核心城市，提升项目密度，路径是完全一致的。
融创服务目前走的，应该是一条被验证过的、正确的、通往高质量增长的道路。
3、市场目前只盯着“会计净利润”这个单一指标。融创服务当前的市盈率（TTM）看似很高，主要是因为其报表净利润因巨额计提等因素被严重扭曲，无法真实反映其可持续的盈利能力。未来随着计提减少，报表净利润有望向核心净利润靠拢，届时市盈率会自然回落，市场也会重新认识到其低估的状态。融创服务的单位面积估值显著低于**物业等，这与两者之间项目位于不同能级城市、潜在盈利能力的差异是不匹配的。市场目前因为短期计提造成的净利润失真而看到融创服务高市盈率，是一种典型的“市盈率陷阱”或“估值幻觉”。
融创服务2024年核心净利润7.96亿元，显示主业盈利能力仍在。
4、现金及现金流：
半年报的现金流问题是主动战略调整（退出低效项目、计提坏账）和行业周期（收缴难）共同作用的结果，是转型的阵痛。（经营性现金流净流出6.91亿元）
1）2025年6月6日进行一般分红，每股0.156港元 ，派发4.37亿元的股息。
2）出售彰泰物业的8.266亿元现金：这笔交易在2025年4月30日公告，但全部交易价款在9月4日才完成收取。因此，这笔资金并未体现在2025年中报的现金余额中，但会在年报中体现。
3）季节性回款：房地产行业的下游客户（业主、开发商）通常在年底结算更为集中，下半年尤其是第四季度的回款情况可能会好于上半年。
4）中报提到，近年交付项目质保到期，维修维护成本以现金形式增加了。这部分成本实实在在地流出了现金。
5）历年合计计提约30亿元左右后，大幅计提后，历史包袱减轻，关联方风险已基本出清。
6）业主的物业费收缴难，所以融创服务陆续主动撤场亏损盘低效盘...在半年报一次性计提了难以收回的物业费，是导致上半年经营性现金流为负的核心原因之一。
主动撤场和大幅计提，是导致“利润”和“现金流”短期严重背离的合理原因。这是一种“财务洗澡”，为未来轻装上阵做准备。（断舍离聚焦战略）
5、待融创中国债务重组完成后，融创中国能否向融创服务支付欠款？
待融创中国境内外债务重组完成、恢复正常经营后，它会有计划地开始处理对融创服务的欠款。未来每从融创中国收回一笔已计提的，都会直接转化为融创服务的纯利润，成为业绩超预期的潜在催化剂。
一旦债务重组完成，意味着融创中国的财务状况实现了正常化，建立了清晰的还款规则。届时，融创服务与融创中国之间的交易将走向正常化，融创服务没有必要继续为融创中国“擦屁股”：即
融创中国债务重组完成后，后续新业务将按市场规则运行。
6、融创服务的盘质（一二线高端）优于某些物业（三四线为主）。更重要的是，融创中国（土储第一、产品力较好、即将完成债务重组），未来有为融创服务持续且高质量的“输血”能力。
公司正在主动退出低效、亏损的三四线城市项目，还出售了广西彰泰物业，这个过程在财务上会带来短期阵痛：在管面积增长放缓甚至暂时下降，相应会产生一些处置成本或损失，影响当期利润。投资者看到增长失速，容易产生悲观情绪。
但这可能是融创服务用“短期阵痛”换取“长期潜力”的决策：
用三四线市场的‘退’，换一二线城市的‘进’”；“聚焦高端住宅及商业综合体”。这能直接提升“项目密度、收费水平和盈利质量”。（融创在中国一二线高端住宅领域有强大的品牌基础和项目储备，这是其核心基本盘。）
华润万象生活：“退出无法实现‘有质量的营收和有现金流的利润’的项目”。这证明了行业龙头都在做同样的事——追求质量而非数量。
融创服务战略方向可能是正确的：聚焦一二线、学习华润、滨江的“高质量增长”模式是行业明牌。
总而言之，融创服务正在走一条从“规模之王”到“利润之王”的艰难转型之路。这条路华润万象、万物云等也在走，应该是正确的。
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