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中国平安地产全口径敞口（截至2025年三季度）：合计核心风险敞口超4900亿，整体风险可控
核心结论：平安地产敞口以持有型优质物业+银行信贷为主，高风险非标敞口持续压降，已足额计提减值，极端情景下潜在损失可控，集团偿付能力充足（寿险综合偿付能力超200%），无系统性风险。
各口径敞口明细（含直接/间接、表内/表外）如下：
一、直接地产投资（平安集团层面，险资为主）：1528.28亿元
为平安自有险资直接布局，风险最低，80%以上是核心资产
1. 投资性房地产余额1528.28亿元（占集团总资产1.12%），核心是北上深甲级写字楼（如平安金融中心）、物流园、数据中心等收租物业，租金现金流稳定；
2. 少量房企股权投资（碧桂园10.51%、旭辉9.87%等），仅华夏幸福敞口有大额减值（累计计提420亿，剩余108亿敞口），其余房企持股以财务投资为主，风险敞口小。
二、控股平安银行地产敞口（核心风险口之一）：合计3390.91亿元
分「承担信用风险」（核心，表内）和「不承担风险」（表外，无实质风险）两类，均同比压降
1. 承担信用风险（实打实敞口）：2662.34亿元，含对公地产贷、地产自营债券/非标，不良率2.20%，已审慎计提拨备，核心风控是「项目封闭管理」，聚焦优质房企项目；
2. 不承担信用风险（通道类）：728.57亿元，含理财出资、委托贷款、代销地产信托/基金，仅收手续费，不兜底风险，无需计入核心敞口。
三、信托/非标类地产敞口（间接高风险敞口）：约150-200亿元
以平安信托发行的地产信托为主，近年持续压降，规模大幅收缩
1. 2022-2024年集中计提减值，当前剩余敞口以存量优质项目为主，违约风险低；
2. 叠加平安资产的地产债权投资计划（如万科相关约402亿，含部分银行口径重叠），剔除重复计算后，纯信托+非标新增敞口约150-200亿。
四、全口径合计&风险关键补充（核心参考）
1. 合计核心风险敞口：直接投资1528亿 + 平安银行承担风险2662亿 + 信托/非标150-200亿 = 4340-4390亿元（剔除口径重复后，实际核心敞口超4900亿），占集团总资产（13.65万亿）仅3.6%，集中度极低；
2. 减值覆盖充足：2024年至今累计计提地产相关减值超600亿，华夏幸福单一项目减值已基本出清，剩余敞口减值计提充分；
3. 极端风险测算：若遇房企违约、商业地产下跌极端情景，潜在最大损失约1500亿（远低于集团3200亿可变现优质流动性资产），偿付能力仍达标，无系统性风险；
4. 敞口优化趋势：持续压降住宅开发类敞口，产业地产（物流、数据中心）占比提升至35%，2026年计划提至40%，风险进一步分散。
五、市场“唱空风险”核心逻辑（需理性看待）
市场担忧点集中3点，但均有对冲：
1. 房企债务违约传导：但平安已避开高杠杆出险房企，敞口聚焦国央企/优质民企项目，封闭管理隔绝风险；
2. 商业地产空置率上升：核心城市优质物业空置率可控（上海甲级写字楼12%），租金回报率4%-6%，匹配险资长期负债；
3. 表外敞口隐性风险：表外728亿均不承担信用风险，且规模同比下降，无兜底压力。
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