$太古股份公司A(00019)$ 2026香港办公楼市场展望。以下是Grok的分析:
香港的辦公樓（寫字樓）市場在2026年正處於**溫和復甦**階段，市場情緒逐步改善，但仍受高空置率、新供應壓力及結構性挑戰影響。整體呈現「**兩極分化**」格局：核心商業區（如中環、金鐘、尖沙咀）表現較強，非核心區域持續承壓。以下基於主要機構（如高力 Colliers、世邦魏理仕 CBRE、仲量聯行 JLL、萊坊 Knight Frank 等）於2026年初發布的最新展望報告總結關鍵點。
### 主要市場指標及預測（2026年）
- **空置率**：仍處高位，全港甲級寫字樓空置率約**17.3%–17.5%**（2025年底已達17.3%，2026年部分機構預測可能微升至近18%，但有改善跡象）。核心區如中環空置率已回落至約11%，非核心區更高。
- **租金走勢**：整體租金預計再**下跌約3%**（CBRE、高力主流預測），但跌幅收窄，接近底部。部分樂觀機構（如Cushman & Wakefield）預測整體租金波動在±1%範圍內。
- 核心區（如中環優質資產）：有望**企穩或微升**（0%至+5%，甚至中環優質樓宇可達+8%）。
- 非核心區（如港島東、九龍東）：持續下行壓力較大。
- **淨吸納量**：2025年已見強勁反彈（全年淨吸納約170–210萬平方呎，為近年高位），2026年租賃動能預計進一步增強，連續多月正吸納。
- **新增供應**：2026年新增約**124萬平方呎**（2027年再增158萬），供應壓力仍大，短期競爭激烈，但之後供應將明顯下降，進入「空間消化期」。
- **需求驅動**：
- 金融服務（包括對沖基金、財富管理、非銀行金融機構）、全球投資公司及內地企業擴張為主要動力。
- 教育行業（受「城中學舍計劃」及非本地學生增加帶動）需求穩健。
- 企業傾向「**flight-to-quality**」（追求優質空間）及成本控制下的搬遷/擴張。
- **投資市場**：寫字樓資產吸引力增強，內地資金回流、東南亞及國際基金選擇性入市。預計2026年商用物業整體成交額升5%–10%（高力預測達420億元），寫字樓及住宿類資產最突出。
### 機構具體展望比較
- **高力 (Colliers)**：溫和復甦跡象清晰，租金跌勢近尾聲，但空置率17.5%，整體租金再降約3%。核心區優質物業率先企穩。
- **CBRE**：市場韌性強，2026年租賃動能增強，空置率改善但租金或再跌3%，租戶議價空間大。金融市場活力延續帶動需求。
- **JLL**：經6年調整後，2026年達谷底，中環租金可升0%–5%，整體或再跌0%–5%。
- **Knight Frank**：香港島甲級租金跌0%–5%，但中環優質可升至+8%。
- **Cushman & Wakefield**：租金波動±1%，核心區表現較好。
### 總結及建議
2026年香港辦公樓市場不再是全面下行，而是**穩定中尋求轉機**。核心優質資產已見復甦曙光，租戶正把握低租金窗口升級空間；投資者可關注資產重估機會。整體復甦步伐不均衡，受惠減息、IPO活躍、金融及總部經濟擴張，但龐大存量及新供應仍需時間消化。
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