汤臣集团保守估值

对于$汤臣集团(00258)$ 的盈利来源，通常分为两部分：

- 经常性收入

- 一次性收入

经常性主要来源于物业投资，即汤臣一品等住宅物业还有一些商业工业物业的租金和物业管理费；一次性收入主要来源于物业销售（卖房），才是决定汤臣集团能带来多少股东回报（分红）的关键。

经常性收入

物业投资一年能带来 1.5 亿港元左右的经常性利润。物业投资确定性较高，但增长空间有限，如果给到 8 倍 PE，则物业投资部分价值 12 亿港币的市值。

一次性收入

目前，汤臣集团主要发展的物业项目是汤臣君品，一共分为六期开发。根据财报上和相关消息源提供的数据，可以对此物业项目产生多少现金流进行一个保守的预测，从而估算未来三至五年，汤臣集团总共能派发多少股息。

第一期

根据 2025 年中报，第一期已经售出 41/43 个，截至年底大约可以确认 30 亿港币的收入，按照 25% 的利润率计算（偿还负债、支付开支等），则约有 8 亿的净利润。

第二期

根据 2025 年中报，二期已经售出 143/196 个，收取预售款项约 42 亿，但是物业需要等到 2026 年才能交付，所以收到的钱只能体现在资产负债表的“合同负债”部分。

假设截至 2025 年底，二期售出约 80% 的单位，可以确认约 45 亿的收入，按照 25% 的利润率计算，则有 12 亿左右的净利润。2026 年报可以的物业销售部分至少有 12 亿的净利润。

第三期

第三期的销售在 2025 第四季度开始，财报上看不到，但是根据官方公众号提供的数据，截至 2025 年 11 月 15 日，三期销售额已经 31 亿人民币，折合 35 亿港币左右。保守推测到 2026 年底，可以确认约 40 亿港币的收入，按照 25% 的利润率，则有 10 亿的净利润。

总结

第四期至第六期的资料网上可以搜集到的信息相对较少，按照 20 亿的利润估算，则一至六期总体可以产生 50 亿左右的总利润。如果公司能保持 80% 的股息支付率，则预期分红有 40 亿左右。

当前市值在 60 亿左右，减去 40 亿还剩 20 亿。20 亿的市值的底层资产包括：每年产生 1.5 亿净利润的物业投资加上豪宅、办公楼等固定资产加上十几亿现金。

结论

股价还是比较便宜的，只需要耐心和无视波动的良好心态。