永续债不是长生药，TOD巨头的债务豪赌

暮色中的檀谷慢闪公园，游客在印第安帐篷前围炉煮茶，山野陆冲的年轻身影掠过艺术家设计的奇幻乐园，这是京投发展倾心培育的京西生活诗意。

檀谷的暖黄灯光下，围炉煮茶的游客们不知道，其打造者——京投发展正经历一场财务风云。

6月9日，这家北京TOD开发龙头宣布与中原信托签署 《永续债权投资合同》，以最高30亿元的新永续债换取喘息空间。

初始利率2.9%的条件看似优厚，却暗藏致命条款——满五年后每两年利率跳涨2%，最高触及9%的天花板。

壹

这不是京投发展第一次接触永续债。

2020年，京投发展与昆仑信托签下的18亿元、中原信托的12亿元永续债仍在账上，初始利率5.89%；2021年，京投发展又向生命资产融资30亿元，利率4.79%。加上本次新增30亿元，其永续债总规模将达90亿，相当于公司市值的3倍有余。

新债的“优惠”利率背后是精心设计的债务置换。

相比此前接近6%的融资成本，最新一笔永续债2.9%的初始利率