商业地产重大利好来了！
泽鑫价值投资
· 河南
央行把“商业用房”购房贷款最低首付比例下调至30%，直接利好的是“持有大量商业（商办）物业、且库存压力大的纯商办开发商”，以及“商业运营能力强的城市综合体运营商”。与住宅开发为主的公司不同，这次政策明确指向“去库存”的是写字楼、商铺、公寓等商业用房 ，因此：
1. 受益最明确的是商办土储多、周转慢的房企
• 金融街（000402.SZ）：北京西城央企，核心资产是甲级写字楼、商场，商办库存占比高。
• 中国国贸（600007.SH）：北京CBD地标写字楼、商场、酒店，几乎100%持有型商业物业。
• 陆家嘴（600663.SH）、浦东金桥（600639.SH）：上海浦东老牌商办持有方，写字楼库存大。
• 大悦城控股（000031.SZ）：旗下“大悦城”购物中心+写字楼项目集中在一二线城市，可售型公寓占比较高。
2. 其次利好“租售并举”商业综合体龙头
• 新城控股（601155.SH）：“吾悦广场”mall+可售商铺/公寓模式，2025年底仍有约300万㎡商业公寓未售。
• 龙湖集团（00960.HK）：天街+冠寓商业公寓，存量商办项目销售流速有望提升。
• 华润置地（01109.HK）：万象城+写字楼/公寓，一二线核心地段商办库存去化将加快。
3. 对纯住宅开发公司（保利、万科、金地等）属于情绪性带动，实质影响有限，因其商业物业占比普遍<10%。 一句话：想借这条政策做短线，盯着“金融街、中国国贸、陆家嘴、大悦城”这几只商办含量最高的A股；看中期弹性，则关注“新城控股、龙湖、华润置地”这类综合体龙头。