美国在售房源创五年新高，房价降温信号频现，楼市拐点将至？

Zillow$Zillow(Z)$ 数据显示，美国房源总量创五年新高，房价下调趋势蔓延至多地；与此同时，独栋住宅建设因高利率持续承压，住宅市场结构性失衡进一步凸显。

根据Zillow于7月21日发布的市场月报，截至今年6月，美国待售房源总量已达136万套，创下自2019年11月以来的五年新高。随着市场上的在售房源持续增加，房产交易的主导权正悄然从卖方转向买方。

“买家在议价中的地位已明显改善。”Zillow高级经济学家Kara Ng表示，“不过，对于首次购房者而言，房价与融资成本依然构成不小的门槛。”

Zillow数据显示，6月全美有26.6%的在售房源进行了价格下调，创下该平台自2018年有记录以来6月份的最高比例，逼近2022年9月创下的历史峰值27%。这一情况在疫情期间房价曾快速上涨的“阳光地带”（Sun Belt）与落基山地区（Mountain West）尤为显著。其中，丹佛的房源中有38%出现降价，达拉斯为36%，凤凰城和纳什维尔均为35%。

在加州，截至6月，洛杉矶的房价中位数为96.7万美元，同比微跌0.4%，有23.7%的房源出现价格下调；在售库存仍较疫情前低10.8%。

圣地亚哥的调整更为明显，房价中位数为93.5万美元，同比下降2.4%，近三成（29.6%）房源下调挂牌价格。

湾区的圣何塞尽管仍属高价市场，房价中位数高达161.2万美元，但同比也下滑了0.9%，22.1%的房源出现降价，在售库存则比疫情前减少5.5%。

孙斯陶指出，面对持续的高利率压力，那些房价本就高企的城市正普遍承压。

与此同时，新房供应端也显现疲态。根据美国住房与城市发展部（HUD）与人口普查局于7月18日联合发布的数据，6月全美独栋住宅开工量环比下降4.6%，降至88.3万套（年化），为自去年7月以来最低水平，同比降幅达10%。

放眼今年前五个月，作为房屋建设前瞻性指标的建筑许可证发放数量已连续五个月下滑。根据全美住宅建筑商协会（NAHB）7月16日发布的数据，截至5月，全美独栋住宅许可证发放累计为404,977份，同比下降6.1%。其中，西部和南部地区降幅最为明显，分别为7.4%和7.6%。在独栋住宅为主的市场，这一趋势无疑进一步制约了新建房源的供应量。

孙斯陶分析指出，目前的市场正处于一个微妙的转折点。一方面，买家普遍预期美联储将在年内降息，因此不再急于入场；6月挂牌房产的平均成交周期为19天，虽略快于疫情前，但已显著慢于2023年的11天。另一方面，卖方在定价策略上则变得更为现实，面对销售不畅时，普遍愿意接受价格下调，以期促进销售。

从市场温度来看，Zillow的热度指数显示，截至6月，全美50大都会区中已有22个处于“中性市场”状态，即买卖双方势均力敌。这一数字在5月为15个，而一年前仅为8个，显示出市场结构的显著变化。

然而，在美联储利率路径和宏观经济走向仍存在高度不确定性的背景下，尽管在售房源的回升为买家提供了更多选择，孙斯陶指出，建筑许可与新开工数据的持续下滑，也意味着在可预见的未来，美国住房短缺的结构性缺口仍难以根本缓解。