$长实集团(01113)$ 长实集团2025年年报显示，在复杂多变的全球环境下，集团通过多元化业务布局和稳健财务策略，实现了投资物业重估前溢利增长2.7%至119.6亿港元，但受投资物业重估扣除税项及非控股股东权益影响，股东应占溢利同比下降20.3%至108.47亿港元，同时保持了全年派息增长2.3%至每股1.78港元的稳定股东回报。
一、核心财务表现分析
1. 盈利能力
- 股东应占溢利：108.47亿港元，较2024年减少20.3%，主要受投资物业重估扣除税项及非控股股东权益影响。
- 投资物业重估前溢利：119.6亿港元，同比增长2.7%，每股溢利3.42港元，表明集团核心业务保持稳定增长。
- 物业销售表现：2025年物业销售收入大幅增长至204.49亿港元，较2024年增长105.27%，主要得益于香港黄竹坑BlueCoast系列、北京逸翠园、上海御沁园等项目销售。
2. 收入结构
- 多元化收入来源：集团收入579.35亿港元，同比增长27.25%，其中：
- 物业销售收入：204.49亿港元（占比35.3%）
- 英式酒馆业务收入：262.27亿港元（占比45.3%）
- 物业租务收入：60.2亿港元（占比10.4%）
- 酒店及服务套房业务收入：46.54亿港元（占比8.0%）
- 收入地域分布：香港、内地及海外市场均实现增长，尤其内地市场表现突出，北京逸翠园、上海御沁园等项目贡献显著。
3. 财务稳健性
- 负债状况：负债净额与总资本净额比率约为2.3%，银行及其他借款总额514亿港元，持有银行结存及定期存款417.43亿港元，显示集团财务状况稳健。
- 现金流：集团业务每年提供可观现金收入，有充裕资源从事新投资项目。
二、业务板块深度解析
1. 物业发展与销售
- 销售策略：集团采取"货如轮转"策略，通过适度折扣促进销售。2025年已确认物业销售收入204.49亿港元，较2024年大幅增长。
- 重点项目：
- 香港黄竹坑BlueCoast系列：自2024年4月开售至2025年底，合共售出900伙，套现约152亿港元。
- 北京逸翠园：作为高端住宅项目，通过优化户型设计和精准定价，吸引了大量改善型购房者。
- 上海御沁园：第5B-2a期凭借优越区位和配套，开盘后迅速售罄。
- 销售收益：尽管销售收入大幅增长，但销售收益有所下降，主要因市场疲弱下集团提供折扣优惠，导致收益率偏低。
2. 物业租赁业务
- 租赁表现：2025年物业租务收入60.2亿港元，较2024年轻微减幅，主要受内地上海梅龙镇广场及商场合营期满后不再提供租金收入影响。
- 核心资产：长江集团中心二期租务进展理想，出租率约为86%，其中长江集团中心一期出租率约为75%，二期出租率仍未达到理想水平。
- 市场展望：集团对超甲级写字楼市场前景保持信心，但承认商业写字楼市场竞争激烈，供过于求。
3. 多元化业务发展
- 基建及实用资产业务：成为业绩"稳压器"，2025年收入与收益均实现稳定增长，为集团提供持续的经常性收入。
- 酒店及服务套房业务：随访港旅客增长实现收入轻微上升，平均入住率维持在90%左右。
- 英式酒馆业务：收入262.27亿港元，同比增长5.93%，但受资产减值影响收益有所下跌。
三、资产布局与战略调整
1. 土地储备
- 储备规模：截至2025年底，集团拥有可开发土地储备约6500万平方呎，其中香港600万平方呎、内地5600万平方呎、海外300万平方呎。
- 储备特点：这些地块多为集团早期获取或通过战略合作方式取得，成本控制严格，具有显著成本竞争优势。
2. 资产优化
- 新增投资：集团购入德国护老房屋及瑞典支援房屋一系列资产，拓展社会基础设施物业组合，并完成收购位于澳洲用作碳封存之农地。
- 资产处置：2026年1月完成出售UK Rails权益，2月宣布拟出售UK Power Networks持有权益，释放相关资产潜在价值，灵活调配资金。
3. 未来投资策略
- 投资方向：集团表示如有回报和价格具吸引力，有兴趣在香港投资更多商业与零售物业或地块。
- 财务纪律：集团将继续恪守严谨财务纪律，贯彻审慎管理策略，不会以增加杠杆为代价进行扩张或投资。
四、未来展望与挑战
1. 市场环境
- 地缘政治：集团指出，地缘政局加剧，环球经济持续面对不确定性，将影响未来业务发展。
- 利率展望：尽管美国利率可能下降，但集团将在管理现金流方面保持谨慎。
2. 业务展望
- 物业发展：未来几年物业发展业务的盈利贡献预计不会很大，但集团将继续关注优质土地储备以支持未来发展。
- 经常性收入：集团将着力巩固经常收入基础，基建及实用资产业务有望成为未来业绩的重要支撑。
3. 股东回报
- 派息政策：集团建议派发2025年度末期股息每股1.39港元，连同已派发的中期股息每股0.39港元，全年合共派息每股1.78港元，较2024年增长2.3%，显示集团对股东回报的重视。
- 股份回购：集团自2024年下半年起停止股份回购，未来将根据市场情况和投资机会决定是否恢复。
五、专业评价
长实集团2025年年报反映出在复杂经济环境下的稳健经营策略：一方面通过多元化业务布局分散风险，基建及实用资产业务成为业绩"压舱石"；另一方面采取灵活销售策略促进物业去化，虽短期牺牲部分利润但保障了现金流安全。集团财务状况稳健，负债水平低，为应对未来不确定性提供了充足缓冲。
值得注意的是，集团正积极调整资产组合，增加社会基础设施等稳定收益资产，同时处置部分成熟资产以优化资金配置，这体现了从传统房地产开发商向多元化投资集团转型的战略方向。随着已签订合约但尚未确认的物业销售总额207.02亿港元在未来逐步确认，集团2026年业绩有望获得支撑。
总体而言，长实集团在2025年展现出稳健的财务基础、多元的业务布局和灵活的市场应对能力，虽短期盈利承压，但长期发展基础稳固，未来在保持核心业务的同时，多元化经常性收入业务有望成为新的增长点。