曾经的女奢皮包代工王者，财务洗澡+埋伏增长？

曾经的女士高端皮包革包代工龙头$时代集团控股(01023)$ ，曾经王者落寞许久。基本面分析不再赘述，简单说下初步看法。

财务洗澡：
1，投资性物业减值：FY25全年亏损1.7-1.9亿HKD，其中投资物业公平值重估减少1.05-1.15亿，非现金减值，过去几年香港地产行情持续走弱，而公司之前公平值亏损都很小，这次算是顺着主业的疲软直接做了财务洗澡。

2，业务终止减值：除了投资性物业market value的调整，还有一个一次性减值，就是终止Cole Haan业务带来的计提大约8400万HKD，这个归属于零售业务。零售业务本身收入对比FY24还是在增长的，FY24仍有2600万HKD盈利，单位数%利润率。假设FY25零售业务同比增长+3%到5.4亿，3%利润率得到1600万HKD，加上Cole Haan的减值8400万，整个零售业务的亏损毛估在7000万。

重押主业：
全年亏1.8亿，物业减值1.