深振业投资逻辑再梳理
几点说明：
1.深圳国资近年在资本市场相对平庸保守。任何对深振业或其他深圳国资上市公司的展望分析，都陷入漫漫暗夜的煎熬等待。
2.深振业董事会到期不改选、人事变动、大额计提亏损、资产评估等细节，可以合理推断其加速腾壳无疑，转型在即。
3.深振业确定有核心主力（老庄），且大概率是看股吧/雪球等的，以此判别散户情绪。由前期某些人一鼓吹即被走势反向敲打可证。
4.恰由于一些人的鼓吹，众多散户从去年持续幻想等待至今，直至荣耀启动IPO上市辅导，依然坚守。加剧深振业虐心至极的走势。
5.牛市下，时间可贵，效率是金。一劝老庄，勿一味打压股价，合理利用牛市东风，拉升谋利，赚到手的才是真金白银；无论你们与公司甚至大罗金仙可能有何种默契，万一仙人本身有变或牛市中途生变，你们一切梦幻筹谋皆破灭。二劝散户，勿执着于荣耀借壳、新凯来注入等大饼，可以合理期待但不妄念，更不要被各种一时鼓吹乱了心智。
6.本文仅是依据公开信息，分析研判。任何人据此投资决策，风险自负。
一、深圳国资为何相对保守平庸了
1. 投资失误与资产减值黑洞
万科投资损失：深圳地铁集团2017年以663亿收购万科27.81%股权，持股市值缩水68%，账面浮亏443亿，2025年累计向万科提供借款218亿元。
恒大投资损失：深圳人才安居集团2022年斥资250亿元接盘山东高速所持恒大股权，2025年8月随恒大退市近乎血本无归。
华南城清盘拖累：特区建发集团2019年以19亿港元入股华南城，后续追加50亿元接盘西安资产，2025年8月被香港法院清盘，深国资面临百亿级亏损及债权人追索。
2.对比效能：
上海模式：通过百联集团整合商业资产，3年内完成联华超市等5家上市公司重组，资产证券化率达72%。
珠海模式：2020-2024年全面退出零售、酒店等竞争性领域，回笼资金超300亿元投入集成电路与生物医药。
2. 并购重组政策拖延
深圳市2024年11月发布《深圳市推动并购重组高质量发展行动方案（2025-2027）》征求意见稿，3年并购重组目标300亿，仅及上海3000亿目标之1/10，且拖延至今未出。该政策多为指导性原则性内容，并未明确要出真金白银。如此政策，尚且目标极低、时效畸低，足见当下深圳之保守、低效。
二、深振业A：转型倒逼下的重组逻辑与信号
1. 深圳多个国资房地产上市公司
深圳国资旗下现有深振业、深物业、深深房、沙河股份、万科、特发服务等多家与地产（物业）相关上市公司。在房地产上行期，这些平台都是金字招牌；而在地产下行期，这些平台不仅同质化竞争，还消耗着深圳国资有限的资源。无论从国有资产保值增值角度，还是从迫切需要发展新质生产力角度，针对其中部分企业开展整合转型势在必行。
2.深振业自身转型的迫切性与筹备动作
深振业多次提出转型新质生产力。我相信这句话不是企业一时激动，空喊口号，必是上有指示，下为形势所迫。公司一些动作，也显然是为转型做准备：
1）资产减值及各项资产评估
2023年大额计提资产减值16.72亿元，2025年一季度继续计提资产减值1.89亿元。公司从去年至今，开展一系列资产评估，加速原有物业租售。
2）治理异常
董事会超期未换届：本届董事会任期至2024年5月，逾期15个月未改选，符合国资重组前“冻结治理”惯例。高管频繁变动：2024年董事长、财务总监更替，新团队均有深投控重组项目经验。
2. 潜在重组标的的合理性评估
1）荣耀借壳（证伪逻辑）：
2024年市场传闻因人事交集（深振业李普与荣耀吴晖曾共事水务集团），市场联想荣耀借壳，绯闻引发股价拉升。但今年荣耀已启动IPO辅导，借壳概率降至相对很低。
2）新凯来注入（核心逻辑）：
政策契合：半导体设备属深圳“20+8”战略性新兴产业。
人事纽带：新凯来董事黄秀章兼任深振业监事。
操作路径：参考多地国资上市公司整合模式，或通过“资产置换+定向增发”将深振业地产业务剥离至其他地产集团（比如天健集团），注入新凯来或其他科技资产。
三、结论：平庸保守中的突围——深圳国资重组加速与壳价值重估
万科、恒大、华南城亏损将给深圳国资带来极大的风险出清压力压力。多个地产平台同质化竞争，对于深圳国资并无益处。改革、转型滞后倒逼深圳国资加速行动。
2. 壳资源重估的核心标的
3. 布局策略与时间窗口
短期博弈政策落地：紧盯2025年9月深圳特区45周年节点。市场近期明显在炒作这一因素。
中长期看产业协同：若新凯来注入深振业，估值锚定中微公司（PS 12倍），保守目标价18-22元（现价7.33元）；如注入其他资产，则需根据具体资产情况评估。
最终结论：
深圳国资的暂时保守源于风险误判或其他原因，但万科/恒大/华南城巨亏正倒逼其“破釜沉舟”。深振业各项动作，印证其成为新凯来或其他优质科技资产注入的首选载体，2025Q4为终极验证窗口。投资者需在政策躁动与基本面风险间谨慎平衡。 $深振业A(SZ000006)$ $沙河股份(SZ000014)$ $深深房A(SZ000029)$