Brookfield. (2025, June 23). Bonus: Brookfield CEO Bruce Flatt on “The PERE Podcast” [Video]. YouTube.
Jonathan Brass
你提到了你的客户。我想你也会称他们为客户，这是你业务的基石。
将时间快进到今天，回顾你 2010 年所说的话，并与今天进行比较，显然你现在拥有了酌处权。该基金系列的成功是无可辩驳的，但审视当下的市场基调，会发现一些惊人的相似之处。
例如，“分母效应”，或是缺乏资金分配。我这里特指房地产，由于现有头寸的问题，投资者一直很难为新工具或新基金提供新的承诺出资。
你们 Brookfield 筹集了 150 亿以上，并且还在讨论共同投资和跟投工具 (side-cars)。这个数字最终可能会大得多，与该策略并行投资。让我们来分析原因。是相对业绩在起作用吗？还是有其他因素在起作用？
Bruce Flatt
我想有几个因素。
当时没有那么多大型的全球房地产机构。在金融危机之前，有 10 家大型发起人 (sponsors)。我们是其中之一，可能排在后半部分。如果将时间快进到今天，世界上真正的大型发起人只有两家。所以，如果你有大量资本，想部署它，想在全球范围内进行，想和那些有很长从业经验和业绩记录的人一起做，你的选择并不多。这是因素之一。
第二，当前环境与当时既相似，又截然不同。我来对比一下现在和金融危机时期。以伦敦为例。我们当时参与了金丝雀码头 (Canary Wharf) 的项目。Lehman Brothers 破产了。他们的大楼人去楼空，我们一夜之间多出了一百万平方英尺的空置面积。这种情况在世界各地的每个金融市场都发生了。
相比之下，过去几年的心态是，人们回家了，所有的办公楼都空了，所有的零售店……再也没有人会去了。这种心态并不符合事实。因此，今天房地产的基本面 (fundamentals) 非常强劲。金融危机之后，基本面并不强劲。
我认为这是最大的区别，也因此我同意前一位演讲者的观点，即全球房地产的基本面实际上非常好。
今天的问题在于，有许多资本结构并不是为当前的利率环境或现有的融资杠杆而设计的。而这正是机会所在。
我们最近在大型基金中一直在购买的，就是那些基本面良好，但杠杆结构不适应当前利率环境的房产。
因此，赚钱变得非常容易。当你不必去建造一座办公楼，或者承担租赁一座楼的所有风险，或者全新建造工业地产或酒店，或者你打算做的任何事情时，获利是很难的。当你只是购买基本面强劲、几乎完全租出的已完工房地产时，这就容易得多。你只需要重组资本结构，做一点点工作，你就有可能获得 20% 的收益率。
这是一种轻松的获利方式 (easy money)。因此，今天在房地产领域是一个非常容易获利的环境，我想说，与许多其他周期相比，包括金融危机时期。这要容易得多。与当时相比，我们今天承担的风险要小得多。
Jonathan Brass
我本来没打算问这个问题，但你的话启发了我。我得稍微偏离一下原定主题。
你谈到基本面到位，谈到收购现有资产而不是必须建造它们。回想 Harm，也就是之前的演讲者，展示的那张幻灯片，拍卖室里只有一个人，现在我在想办公楼，我在想 Brookfield。几年前，你们基本上是在遵循一种叙事，即你们不想成为办公楼领域的“煤矿里的金丝雀”，至少在形象上如此。
但我能否从你的话中解读出，现在实际上是一个非常好的时机，来使用你们的机会主义 (opportunistic) 干火药 (dry powder)，真正重新投入这个领域？
Bruce Flatt
我们一直在购买的大部分是美国的多户家庭住宅 (multifamily)，我稍后会谈到欧洲，但我想说，到目前为止，我们在这个大型基金中购买的 80% 都是多户家庭住宅。
因为多户家庭住宅是资本化率 (cap rates) 最低的，杠杆融资最多的，票息 (coupons) 最低的，它是在新冠疫情期间购买的“热门”标的，因此每个人都买了它，并进行了过度融资。
我们在新冠疫情期间卖掉了价值 150 亿美元的公寓楼，即多户家庭住宅。我们现在在大型基金中所做的，就是反过来购买多户家庭住宅。
这个逻辑 (story) 非常清晰。它们的出租率在 75%、80%、85%。我们可以按 6% 的收益率购买它们。我们将它们的运营租金收益率提升到 7.5% 或 8%。我们可以按 5% 的利率为它们融资。这样可以赚取 8% 到 9% 的现金回报，这些回报会随着时间增长，并轻松赚取 17% 到 20% 的总回报。
这几乎不需要什么额外工作，承担的风险也很小。
因此，我们正在从那些需要清算的开放式基金 (open-ended funds) 手中购买，我们也在从那些需要资本援助的过度融资的借款人手中购买。
我只想回应一下你对办公楼的评论，我们在我们的机会主义基金中并不怎么购买办公楼，因为办公楼需要更长时间才能显现成效。我们绝不想被困在存续期有限 (limited duration) 的基金里。我们不想错过这个投资周期。
因此我们倾向于坚持做学生公寓、多户家庭住宅、工业地产等我们可以快速周转的项目，因为这是一个“购买、修复、运营和出售”的模式。这不像在我们的永久资本 (permanent capital) 结构中，在那里我们有时会购买机会主义的资产，但在机会主义基金里，资金是有时间限制的。