In the Money | The Private-Markets Playbook That Made Brookfield a Powerhouse — and What Retail Investors Can Learn
[14:40] 房地产市场的错误定价
Paige Ellis: 具体的资产类别中，哪里存在大量的错误定价 (Mispricing)？
Sachin Shah: 最明显的是房地产。房地产本质上是周期性的。我们学到的是，当周期处于低谷时，你需要拥有位于最佳地段的高质量资产，并且拥有能够承受价值或需求暂时下降的资产负债表。
现在的全球主要城市中，过去五年几乎没有新建筑动工。这意味着下一个周期将出现供应短缺。
Paige Ellis: Bruce Flatt 最近提到“房地产的基本面非常强劲，问题在于资本结构不适应当前的利率环境”。你也认同这个观点吗？
Sachin Shah: 绝对认同。基本面强劲是因为没有新供应。问题归结为杠杆 (Leverage)。如果你因为不了解业务的周期性而使用了过高杠杆，当资本停止流入时，你就会陷入困境。
Brookfield 专注于投资级资本结构 (Investment Grade Capital Structures)，我们的杠杆通常在资产层面进行风险隔离 (Ring-fenced)，不会波及公司层面。你要建立堡垒般的资产负债表 (Fortress-like Balance Sheet) 并保持充足的流动性。这让我们在周期到来时不是处于“生存模式”，而是处于“繁荣模式”，思考如何利用机会。
[17:33] 谨慎区域与私募信贷风险
Paige Ellis: 有哪些领域你们比较谨慎？
Sachin Shah: 我们刚经历了一个通胀上升、估值饱满的五年。我不会说我们“谨慎”，但我们会小心不去追逐不断膨胀的倍数 (Multiples)。如果估值过高，我们会耐心等待。
关于私募信贷 (Private Credit)，是的，我们在某些领域很谨慎。特别是那些从银行资产负债表转移出来的贷款类型，我们有所回避。但专注于长期实物资产投资的私募信贷部分依然很好，竞争较少，我们可以获得利差和回报。
Paige Ellis: 最近 First Brands（汽车零部件制造商）的破产引发了对私募信贷的关注。你们如何进行压力测试以避免此类情况？
Sachin Shah: 这就是 Brookfield 的规模和尽职调查发挥作用的地方。First Brands 是一个特定的案例。我们喜欢投资于我们拥有运营专长 (Operational Expertise) 的领域。运营能力不仅仅是为了提高回报，更重要的是缓解下行风险 (Mitigate Downside)。当你拥有运营控制权时，你可以保护资产。在 First Brands 这种我们缺乏运营深度的领域，如果看不懂，我们会直接避开。
[20:30] 私募股权公司是否过多？
Paige Ellis: Bruce Flatt 提到美国有7000到10000家 PE 公司，其中大概有4000家是多余的。这个行业会如何通过整合解决？
Sachin Shah: 全球大型机构正日益将其关系整合到少数拥有长期业绩记录、能提供多资产类别产品（房地产、基建、PE、能源、信贷）的大型全球性公司。
并非所有 PE 公司都能做到这一点。成千上万的规模不经济 (Subscale) 的公司无法提供全面的产品，因此行业整合是必然且积极的。这并不意味着资金过剩，而是资金将流向更少的头部公司。如果你规模不足且产品单一，生存将变得困难。