浅析：《清理楼市不合理政策“步子要快一点”》（20251108）

这是我在雪球的第八篇长文。这回是写给关注房地产行业的网友们的，不喜勿喷（有不同意见，就是你对）这回分析一个最新的社评。

声明（精简版）：老杨随便写，你也别当真。

浅析：《清理楼市不合理政策“步子要快一点”》

为啥今天要写这个，因为我早上收到了一个网友的讨论留言（在此特别感谢这位热心的网友）：

这篇文章确实值得大家一起认真读一下，简单分析一下（全文网上就有）。我把我的学习心得写下来跟大家分享一下：（这里先把报纸截图展示一下，公开信息照片截图，不涉及版权哈）

首先，我们来看看这篇社评本身所包含的信息：

第一点：看这类文章，我习惯先看看这个报纸是什么级别的，文章登在什么地方，作者是谁。俗话说是“分量”如何？

1、这个《中国房地产报》是国家住房和城乡建设部主管的，并非地方的，或者综合类的，是房地产领域专业的官方媒体。

2、这篇文章标题是《清理楼市不合理政策“步子要快一点”》，刊登在头版，而且，是社评。社评是一张报纸最高级别的评论形式，代表报社编辑部或媒体的最高观点，通常针对重大事件或问题发表指导性评论。

第二点：看发表的时间点（分析局势）：

开篇点题：“党的二十届四中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》提出，大力提振消费，完善促进消费制度机制，清理汽车、住房等消费不合理限制性措施。”这篇报道是刊发在下周一发行的报纸上的。现在“十五五”是辅导各级政府学习、领会精神，统一思想的阶段。一般会前讲是吹风，会后讲叫落地，一样的文章，不一样的性质。这个时间点的这篇文章，大家可以琢磨一下，是啥意思

第三点：话讲得清不清楚，具不具体？

个人经验：有时候这类文章说的都是大“道理”，讲的都是大方向。如果是“大道理”，你看看就好。如果有一些比较具体的内容，那这个实际价值就很高了。这篇社评网上有全文，大家找来一看便知。

如果有兴趣弄份完整的纸质版报纸来看看，还有些可以琢磨的细节，如跟这篇社评放在一起的头版头条是《新房二手房交易跃升：深圳11月楼市开局强势》。……总而言之，这篇社评还是安排得很用心的。对此，我们应该引起我们足够重视。

其次，我们来看看文章的主要核心内容：（摘要和解读）

文章提到：“历史地看，住房消费对经济发展具有基础性作用。目前，大力提振消费，住房无疑是最重要的一环，需要抓紧抓实。虽然，近年房地产市场已经告别了高周转、高库存、高杠杆的“三高”旧模式，正在转向高质量发展的新模式，但是，在新模式还在构建的过程中，保障住房依然是一个十万亿级的市场，意义十分重大，这不仅关系房地产市场的稳定，还关系家电、家居等大宗商品消费以及建材、建筑等重要产业的稳定。

要统筹住房消费的有效提升和量的合理增长，需要继续加力做好两件事：一是通过清理住房消费不合理限制性措施，扩大消费；二是通过增量政策，激活市场。”

【这段话对房地产的定位已经讲得很清楚了，网友们最近经常争论的是：时至今日，房地产还是不是支柱性产业，还重不重要，房地产消费是不是国家政策着力激活的……等等，这类讨论，看这段话就可以了。

请注意，这段话中有一句极其重要的短句“大力提倡消费，住房无疑是最重要的一环，需要抓紧落实”。三个关键词：无疑、最、抓紧；

房地产市场到底有多大，这里的提法是：保障住房依然是一个十万亿级的市场。三个关键词：保障住房、依然、十万亿级；

虽然我至今还没找到官方或者权威数据来佐证：最近几年到底有多少房地产开发企业被兼并、主动歇业和破产倒闭，但是房地产企业的总数量是肉眼可见地大幅减少，在房地产市场规模基本盘稳定的前提下，对应的是行业集中度会明显提升，对活下来的头部开发商而言，是不是好事？答案是显而易见的。

对于接下来的政策，社评提出八个字：增量政策，激活市场。很明显，提“增量”，说明现在的政策总体还不够。目的是最重要的：激活市场。够直接了吧。】

文章还提到了一些数据，大家可以看看：“从全国情况看，今年以来各地持续加大因城施策力度。截至10月28日，已有超200个省市县出台政策超510条。尤其是8月份，北京、上海、深圳相继优化调整限购政策，为楼市交易注入了活力。

政策优化调整释放的市场效应，是明显的。以9月为例，北京新房住宅网签3464套，同比上涨7.04%，环比上涨10.49%；二手住宅网签15629套，同比上涨17.7%，环比上涨17.2%，创6个月以来新高。

从上海和深圳楼市态势看，也取得了与北京同样的效果。9月，上海新房网签成交面积54.5万平方米，环比增长35.9%，同比增长18.5%；二手房网签成交量20389套，环比上涨2.4%，同比上涨27.89%。深圳一手住宅网签3087套，环比上涨43.5%，同比上涨32.7%；二手住宅网签4546套，环比上涨8.9%，同比上涨42.5%。”

【我们大家的日常讨论中经常会出现一些定性的判断，上涨和下跌，但是实际决策过程中更需要上面这些的定量数据来辅助我们判断。不用争论数据对不对，准不准，这个没意义。

有意义的是：官方让你看到了这些数据。（这里划重点，我特别想标红）

顺便在强调一个数据：截至10月28日，已有超200个省市县出台政策超510条。这个量级的政策数量大家凭个人印象是不是感受到了？我个人算是常年关注房地产信息的，在我的印象中都没觉得有这么多。但是，这肯定是准确的数据。所以，我一直在讨论里跟网友说：我们不要用自己的体感去衡量宏观的温度。】

关于政策的分析，文章还提到：“……但是，这并不是说就没有政策空间可以发挥了，而是在局部性和整体性的政策细化方面，还有很多限制性措施可以清理，北京、上海、深圳和三亚等城市，可以择机全域放开限购。另外，推动公积金全国互通、缩短二手房增值税免征年限、试点住房装修支出抵扣个税、优化首套二套认定标准和建立房产购置税收返还机制等方面的调整优化，也可以释放住房消费的空间与活力。

从这些众多还可以做的事情来说，顺应房地产由高速增长阶段转向高质量发展阶段的新要求，还有很多可以转化为具有可操作性的施工图，关键还是“步子要快一点，办法要多一点”，既“久久为功”抓“好房子”和房屋全生命周期安全管理，也“只争朝夕”抓房地产市场回稳发展，形成既“放得活”又“管得住”的发展新秩序。……”

【前阶段我的那篇《不聊万科聊改革，“参考答案”的学习笔记（20251026）》提到过尹主任讲目前政策工具箱里促进房地产消费的政策不多，需要继续丰富。这篇社论就给了一些建议，是不是会推出，推出了会不会有效，这些问题我们不用谈，这是官方的事情。

我们要关注的是：官方正在，且已经花了大力气在想办法稳房价，在持续研究促进房地产消费的各类政策了。不用怀疑最终是不是会有有效政策出台，当年我帮一群买了房子退个税的人盖章出证明，听他们讲“蓝印户口”的政策，也就是二十多年前的事情。

现在我看到的就是：“步子要快一点，办法要多一点”，既“久久为功”抓“好房子”和房屋全生命周期安全管理，也“只争朝夕”抓房地产市场回稳发展，形成既“放得活”又“管得住”的发展新秩序。】

最后，我讲一下我的个人感受：

第一：这是风向，而且不是第一阵风，也绝不会是最后一阵；

第二：政策的目标已经明牌了，不达目的不会罢休；

第三：房价的企稳和温和上涨不是洪水猛兽，是经济稳定发展、金融稳定安全的基础，不会以个人的意志为转移；（讨论问题，我们尽量避免情绪化的，暴涨暴跌论调，前二十年的暴涨小跌已经彻底过去了。除非出现恶性通胀，否则房价的升幅本身就是有一定的经济规律，不会以我们个人的好恶而转移。房价的金融属性也不是一天形成的，同样不不会以我们的好恶消失。）

第四：避免总以个人自身的感受，替代宏观的经济形势。（我之前讨论中反复提及的房地产企稳，不是所有城市，所有楼盘都会企稳。这个是有明确前提的，不讲这个前提就没法说了。具体内容可以翻翻我前几篇长文的讨论区。）

第五：北、上、深、三亚这些地方核心区会不会开放限购，我觉得对全局意义不大。我个人是希望放开的（届时我的房子价格更高，也没啥坏处）。

但是，这些地区的核心区一旦放开，它们一套房的价格顶周边城市三四套（甚至更多），一定会有周边城市居民卖房置换这些城市核心区房屋的情况出现。对当地普通居民和长期在当地就业的年轻人（尤其是需要改善居住环境的人群）的置换造成一定程度的冲击，届时他们要直接跟全国各地的购房者一起面对有限的房地产市场，“价高者得”的市场逻辑，对他们确实会造成额外压力。同时，对来这些地区发展和就业的年轻人造成更大的压力，也不利于城市活力的维系。对周边城市房地产市场企稳也没有益处。仅从这几点来说，一定程度的限购措施，也有其存在的合理性，取消当然也没问题。

第六：跟本文主题无关，但是也是热议的一个大话题，我简单讲一下：人口。

现在很多网友都拿出生人口下跌来证明房价肯定会崩盘，以后房子没人要了。这点我在讨论中经常会提及。这里我截个我自己回复的图，供大家参考。

好了，今天的长文终于写完了。谢谢大家耐心地看到这里。希望在房价问题和房股问题上，大家都能作出冷静的判断，我讲的都是我个人的观点，谨供参考。

雪球给我开启了“打赏功能”，如果大家觉得我写得还不错，就请给我一点鼓励吧谢谢